Кризис рубль бережет: эксперты уверены, что сейчас лучшее время для покупки жилья

13:31  06 Апреля 2016
1 945
Москва
Кризис рубль бережет: эксперты уверены, что сейчас лучшее время для покупки жилья
Кризис рубль бережет: эксперты уверены, что сейчас лучшее время для покупки жилья
Степан Яцко

Цена квадратного метра в России за последний год снизилась в среднем на 10%. Специалисты рынка недвижимости прогнозируют дальнейшее, но уже не столь значительное, падение стоимости жилья. В каких городах России самые выгодные предложения и когда цены на первичном рынке приблизятся к ценам на вторичном – об этом в исследовании, проведенном аналитическим центром ЦИАН.

Влияние макроэкономики на рынок жилья

В 1 квартале 2016 года все региональные рынки жилья продемонстрировали отрицательную динамику. Если на протяжении 2015 года в отдельные месяцы некоторые города показывали пусть и незначительный, но рост экспонируемых цен, то с началом 2016 года стабильно снижаться стали не только цены реальных сделок, но и базовые ожидания продавцов. Эксперты CIAN.RU связывают данную тенденцию с негативной макроэкономической конъюнктурой, которая оказывала влияние на рынок. В конечном итоге это снижает потребительскую активность и потребительскую уверенность населения, что всегда негативно сказывается на его поведении на рынке жилья. Внутренние факторы также оказали негативное воздействие на динамику развития рынка. Неопределенность с пролонгацией программы субсидированной ипотеки хотя и привела к некоторому всплеску продаж новостроек в феврале, но в условиях сжатия платежеспособного спроса может негативно сказаться на темпах продаж новостроек и финансовой устойчивости застройщиков уже в ближайшие месяцы.

Когда предложение опережает спрос

По итогам первого квартала в 20 крупнейших агломерациях РФ в активном предложении находится 255,6 тыс. квартир общей площадью 14,3 млн кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения вырос на 28,6%. Предложение растет практически во всех региональных рынках. Это связано как с увеличением срока экспозиции квартир (квартиры дольше не могут найти своего покупателя, сложнее стало выстраивать альтернативные цепочки), так и с большим объемом предложения, которое переходит на вторичный рынок из недавно сданных новостроек.

Структура предложения в разрезе по типам комнатности остается достаточно стабильной, годовые и квартальные изменения этих параметров находятся в пределах статистической погрешности (около 38% приходится на 1-комнатные квартиры, 34% на 2-комнатные, 23% на 3-комнатные и 5% на многокомнатные квартиры). Предложение на рынке жилья всегда в последние годы смещено в сторону квартир с меньшим числом комнат.

Региональная дифференциация в структуре предложения по типам комнатности выражена гораздо сильнее. Доля малогабаритных квартир наиболее высока в регионах с наиболее развитыми рынками новостроек эконом-класса (Московская область, Краснодар, Самара, Тюмень, Уфа). Это является наглядных отражением антикризисной стратегии застройщиков, которые вынуждены снижать метражи квартир, увеличивать долю 1-комнатных квартир и студий в стремлении сократить «стоимость входа» на рынок для поддержания необходимых темпов продаж. Максимальная доля многокомнатных квартир отмечается в Москве (8,0%), Санкт-Петербурге (6,5%).

Средняя площадь квартир в активном предложении отражает не только особенности рынка жилья в настоящее время, но и общий характер застройки города. Минимальные площади квартир (менее 53 кв. м в среднем и менее 37 кв. м в 1-комнатных квартирах) отмечаются в Ижевске, Перми и Омске, где значительную часть городской застройки составляет кварталы при крупных промышленных предприятиях с преобладанием малогабаритных квартир. Максимальные площади характерны для Москвы и Санкт-Петербурга.

Средняя площадь квартир в активном предложении в 20 крупнейших агломерациях РФ по типам комнатности (данные CIAN.RU).

 

Доля 1-комнатных квартир

Доля 2-комнатных квартир

Доля 3-комнатных квартир

Доля 4-комнатных квартир

Все квартиры

Волгоград

36,6

50,5

69,0

99,8

52,4

Воронеж

38,8

57,1

78,8

103,1

55,6

Екатеринбург

36,9

51,0

74,5

118,7

56,5

Ижевск

35,0

51,6

69,4

90,5

51,6

Казань

38,0

56,8

77,7

115,7

56,6

Краснодар

40,4

60,5

85,7

141,9

57,6

Красноярск

37,0

54,5

75,8

102,2

54,2

Москва

38,6

54,7

77,7

137,3

63,1

Московская область

40,3

57,0

78,7

107,2

55,9

Нижний Новгород

38,6

53,9

74,5

126,8

58,8

Новосибирск

37,2

52,3

70,6

107,7

53,2

Омск

35,5

53,4

73,3

117,3

51,9

Пермь

35,5

51,7

70,2

98,1

52,4

Ростов-на-Дону

39,1

55,3

73,3

108,8

55,2

Самара

40,0

58,1

78,9

127,7

57,0

Санкт-Петербург

39,8

58,3

81,4

133,6

61,6

Саратов

38,2

54,4

72,3

108,9

53,4

Тюмень

38,1

56,3

78,7

114,9

55,2

Уфа

37,9

54,7

76,9

118,2

55,6

Челябинск

36,9

53,9

75,5

106,3

55,5

От Москвы до самых до окраин

Дифференциация цены квадратного метра в городах РФ наглядно отражает региональные диспропорции экономического развития. Средняя стоимость квадратного метра в Москве практически в 2 раза опережает аналогичный параметр для Санкт-Петербурга. В других крупнейших городах РФ стоимость квадратного метра сейчас находится в диапазоне 40-70 тыс. руб. за кв. м. Разрыв «Москва — Санкт-Петербург — регионы» в цене недвижимости пусть медленно, но все же сокращается и можно ожидать продолжения данной тенденции в среднесрочной перспективе.

Одним из трендов 2010-х гг. является рост дифференциации цен в региональных центрах. К примеру, еще 6-7 лет назад цена в лидирующем в этой группе городов Екатеринбурге превышала значения в Ижевске, Саратове, Омске на 30-35%, а не почти в 2 раза как сейчас. Стоимость недвижимости стала лучше отражать ситуацию в экономике города и региона, его привлекательность для внешних миграций, эффективность муниципального управления. Это связано и с постепенным сокращением доли жилого фонда, построенного во времена СССР, в общем объеме предложения; стоимость квартир в новостройках всегда лучше отражает экономическую реальность и качественные характеристики жилья.

Дорогой центр и дешевая периферия

Снижение стоимости квадратного метра в некоторых городах за последний год превысили 10%, что является самым сильным снижением рынка в процентных пунктах после кризиса 2008-2009 гг. Наиболее сложная ситуация (снижение на 11-14%) была отмечена в городах со значительной долей тяжелой промышленности и ВПК в структуре экономики городов и соответствующих регионов (Омск, Пермь, Волгоград, Ижевск). Менее всего кризисные явления (снижение на 3-5%) пока затронули агломерации с высокой привлекательностью для внешних миграций и/или диверсифицированной структурой экономики (Краснодар, Тюмень, Екатеринбург). В Москве (-3,3%) и Санкт-Петербурге (-1,4%) цены снижаются медленнее, чем в регионах, что типично для сценариев развития кризисов на рынке жилья в РФ. Снижение цены, как в Москве, так и в Санкт-Петербурге сильнее выражено в периферийной части этих городов и, в особенности, в морально устаревшем советском жилом фонде. К примеру, в Санкт-Петербурге номинальные цены в центральных районах и монолитных домах за последний год даже выросли; общее снижение по агломерации в целом произошло за счет опережающих темпов падения цен в панельных домах в периферийной части города.

Средняя взвешенная стоимость квадратного метра по 20 локациям за последние 12 месяцев снизилась на 4,6% с 105,3 до 101,0 тыс. руб.

Средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2015 и 2016 гг., тыс. руб. (данные CIAN.RU).

 

Средняя стоимость кв. м на 31.03.2015

Средняя стоимость кв. м на 31.03.2016

Изменение за год (2015

Волгоград

54 959

48 913

-11,0%

Воронеж

53 525

47 102

-12,0%

Екатеринбург

75 386

70 863

-6,0%

Ижевск

53 087

45 655

-14,0%

Казань

70 119

65 211

-7,0%

Краснодар

51 223

50 167

-2,1%

Красноярск

58 323

54 823

-6,0%

Москва

190 201

183 882

-3,3%

Московская область

81 292

76 685

-5,7%

Нижний Новгород

74 074

65 662

-11,4%

Новосибирск

63 215

57 125

-9,6%

Омск

53 638

46 665

-13,0%

Пермь

60 491

52 627

-13,0%

Ростов-на-Дону

63 098

60 437

-4,2%

Самара

63 341

58 333

-7,9%

Санкт-Петербург

102 962

101 515

-1,4%

Саратов

44 777

40 001

-10,7%

Тюмень

62 646

59 514

-5,0%

Уфа

62 089

60 005

-3,4%

Челябинск

49 218

44 788

-9,0%

Средняя взвешенная цена по 20 локациям

105 929

101 009

 

 Для старта нужно 1,5 млн рублей  

Средняя стоимость квартир нагляднее отражает ценовую дифференциацию по сравнению со стоимостью квадратного метра, так как отражает реальные (а не потенциальные) возможности потребителей на рынке. Минимальный порог входа на рынок жилья в 20 крупнейших агломерациях России к концу 1 квартала 2016 года снизился до 1,5 млн руб. (таковая средняя цена 1-комнатной квартиры в Саратове). Также менее 2 млн руб. сейчас стоят 1-комнатные квартиры в Ижевске, Челябинске, Воронеже, Волгограде и Омске. При этом, в указанном ценовом диапазоне в Московской области крайне затруднительно купить квартиру на вторичном рынке не в ветхом жилом фонде даже в городах на ее внешней периферии. В городах с высокой привлекательностью для внешних миграций (Краснодар, Екатеринбург, Новосибирск) можно отметить более высокие цены на 3-4-комнатные квартиры в связи с локальными особенностями спроса в них.

Средняя стоимость квартир по типам комнатности в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2016 гг., руб. (данные CIAN.RU).

 

1-комнатные квартиры

2-комнатные квартиры

3-комнатные квартиры

4+-комнатные квартиры

Волгоград

1 858 467

2 430 332

3 355 198

5 377 658

Воронеж

1 886 483

2 636 947

3 685 501

4 941 723

Екатеринбург

2 767 847

3 501 812

5 223 894

9 163 702

Ижевск

1 651 913

2 315 254

3 117 885

4 159 372

Казань

2 663 860

3 708 614

4 726 580

6 816 460

Краснодар

2 005 113

2 960 982

4 583 969

7 597 734

Красноярск

2 059 834

2 933 654

4 158 367

5 963 230

Москва

7 099 122

10 629 168

17 013 325

41 622 481

Московская область

4 058 056

5 406 195

7 288 667

10 879 988

Нижний Новгород

2 479 935

3 286 894

4 643 805

8 048 471

Новосибирск

2 148 881

2 958 249

3 985 876

7 144 824

Омск

1 675 411

2 386 748

3 357 904

5 040 001

Пермь

2 044 612

2 706 398

3 800 327

6 194 352

Ростов-на-Дону

2 418 055

3 329 355

4 314 316

7 396 239

Самара

2 405 374

3 294 875

4 420 282

8 573 818

Санкт-Петербург

4 002 003

5 606 123

8 125 124

17 506 489

Саратов

1 520 637

2 190 825

2 876 594

4 946 842

Тюмень

2 336 025

3 302 296

4 533 895

7 307 499

Уфа

2 480 981

3 424 019

5 042 191

7 726 272

Челябинск

1 702 120

2 362 535

3 428 296

5 033 912

Средняя стоимость многокомнатных (4+) квартир в среднем в 3,3 раза превышает стоимость 1-комнатной. Наибольшая дифференциация характерна для Москвы (5,9 раз) и Санкт-Петербурга (4,4 раза). Слабее всего отмечается дифференциация в Ижевске, Казани и Воронеже (2,6 раза).

Прогноз на будущее

Во втором квартале текущего года можно ожидать замедления снижения цен и, возможно, их стабилизационного «отскока» в ряде городов. Это связано с локальным ростом цен на энергоносители, укреплением национальной валюты и некоторым снижением геополитической напряженности, отмеченными к концу 1 квартала 2016 года. 2-й квартал каждого года традиционно наиболее благоприятно складывается для российской экономики. Относительная стабилизация ситуации в экономике может благотворно отразиться и на рынке недвижимости, участники которого стараются адаптироваться к новым макроэкономическим условиям.

Тем не менее, давление на цены квадратного метра в большинстве крупных городов РФ продолжится не только из-за экономических сложностей и трудно прогнозируемых геополитических рисков, но и из-за внутренних факторов. Изменилась ситуация на первичном рынке; он устойчиво трансформировался из «рынка продавца» в «рынок покупателя». На протяжении 2014-2016 гг. сохраняется устойчивый тренд на увеличение объема квартир, не реализованных застройщиком к моменту сдачи в эксплуатацию. Это приводит к тому, что предложения в существующем жилом фонде и в новостройках, которые раньше редко становились прямыми конкурентами, стали напрямую соперничать за покупателя. При этом, маркетинговые возможности застройщиков, их мотивация выполнить план продаж (в том числе за счет предоставления скидок и привлекательных условий оплаты) значительно выше, чем у физических лиц. Изменение институциональных условий функционирования рынка приводит к выдавливанию с рынка инвестиционного спроса.

 

Автор: Татьяна Ленская
Сохрани наш виджет на главной Яндекса
Загрузка...
Путин призвал россиян верить в себя, чтобы одерживать победы

Президент России Владимир Путин поблагодарил ученых, политиков, спортсменов и деятелей культуры, которым вручил госнаграды на церемонии в Кремле. Российский лидер заявил, что вера в себя помогает одерживать победу.

16:40  24 Мая 2017
42
План трассы М7 в Петербурге изменят ради сохранения Удельного парка

Вице-губернатор Петербурга Игорь Албин допустил корректировку плана строительства 7-й магистрали (трассы М7) в обход зеленой зоны в Удельном парке

16:39  24 Мая 2017
57
Бразильцы нашли изумруд весом в 3 центнера

В Бразилии был найден уникальный изумруд весом в 272 килограмма.

16:38  24 Мая 2017
46
Елену Яковлеву не пустили на Украину

Актрису театра и кино Елену Яковлеву не пустили на Украину.

16:35  24 Мая 2017
41
Учения ФСБ в Крыму проводят для предотвращения провокаций Киева

В Крыму стартовал первый этап учений спецназа ФСБ, в рамках которых военнослужащие отработают действия по нейтрализации гипотетических иностранных военных. Эксперт Борис Рожин заявил, что такие меры проводятся на фоне неоднократных провокаций со стороны Киева.

16:34  24 Мая 2017
34
Луценко поделился соображениями по борьбе с коррупцией на Украине

Главными коррупционными сферами Украины остаются уголь, таможня и менеджмент госпредприятий

16:32  24 Мая 2017
49
Москвичей бесплатно проконсультируют по реновации 27 мая

Стало известно, что 27 мая любой желающий житель Москвы сможет получить консультацию по реновации в Мосгордуме.

16:30  24 Мая 2017
58
Порошенко заявил, что ратификацию ассоциации между Украиной и ЕС не остановит никто

Президент Украины Петр Порошенко заявил в ходе своего рабочего визита в Волынскую область, что ратификацию соглашения об ассоциации между Украиной и ЕС не остановит никто, и она будет принята точно так же, как и безвиз

16:29  24 Мая 2017
39
Мутко исключил одобренное Путиным "стопроцентное импортозамещение" в футболе

Вице-премьер РФ Виталий Мутко исключил возможность полного импортозамещения иностранных игроков в футболе ради поддержки российских игроков

16:23  24 Мая 2017
39
Появилось фото террориста-смертника из Манчестера

Полиция Великобритании опубликовала в интернете фотографию Салмана Абеди, которого подозревают в совершении теракта в Манчестере.

16:18  24 Мая 2017
47
Банк России лишил "ВТБ страхование" лицензии на ОСАГО

Банк России отозвал лицензию на ОСАГО у страховой компании ВТБ страхование. Причиной стал отказ компании от этого вида деятельности.

16:17  24 Мая 2017
49
Американские СМИ сообщили о поддержке спецпрокурора со стороны граждан

Большинство американцев поддерживает назначение специального прокурора по расследованию подозрений Дональда Трампа в связях с Россией

16:15  24 Мая 2017
49
В Сети появилось уникальное видео дизайна iPhone 8 от инсайдера

Дизайн грядущего смартфона Apple iPhone 8 показан на инсайдерском видео. Его опубликовал в Twitter блогер из Латвии Вениамин Гескин

16:09  24 Мая 2017
238
Мокрый снег вернется в Подмосковье к концу недели

Синоптики погодного центра Фобос заявили, что к концу недели в Подмосковье ожидается мокрый снег и существенное похолодание. По их словам, температура воздуха ночью может упасть до ноля градусов.

16:08  24 Мая 2017
53
Шойгу обнаружил советские танки Т-64 на Украине

Украинские танкисты стали участниками соревнований НАТО на снятых с производства советских танках Т-64, передает ТАСС. Об этом сообщил глава Минобороны РФ Сергей Шойгу.

16:06  24 Мая 2017
43
В Сретенском монастыре готовятся к приезду Путина

Российский лидер Владимир Путин прибудет с визитом в Сретенский монастырь.

16:05  24 Мая 2017
62
Льготная ипотека в 7% годовых: в каких регионах, как получить и оформить

Льготные ипотечные программы, реализуемые Агентством ипотечного жилищного кредитования, не вступают в конкуренцию с проектами коммерческих банков, нося социальный характер.

16:05  24 Мая 2017
81
Электронное декларирование на Украине: сделали студенты, а деньги вывели в Эстонию

Генпрокурор Украины Юрий Луценко рассказал, как были разворованы средства, направленные на создание системы электронного декларирования в стране

16:05  24 Мая 2017
53
СМИ раскритиковали Трампа за слова о мемориале жертвам Холокоста

Американского президента Дональда Трампа раскритиковали за отзыв о посещении мемориала жертвам Холокоста в Израиле. Глава государства оставил запись в гостевой книге памятника.

16:04  24 Мая 2017
53
Apple тестирует беспилотные технологии на внедорожнике Lexus

В минувшие недели компания Apple провела тестирование программного обеспечения для беспилотных авто. Недавно в интернете появилось новое видео, на котором заснято одно из последних испытаний Apple.

16:03  24 Мая 2017
50
Трамп опозорился в Facebook незнанием географии Италии

Президент США Дональд Трамп перед зарубежным турне разместил в Facebook неправильную карту Италии. В состав Италии на карте Трампа входит Корсика

15:55  24 Мая 2017
62
Телевизор помог грабителю написать явку с повинной

В Кузбассе воришка застыдился, увидев ориентировку на себя по телевизору, и сам пришел в полицию.

15:53  24 Мая 2017
38
В Манчестере эвакуировали жилой комплекс

В центре Манчестера проводят эвакуацию жилого комплекса. Как отмечают местные СМИ, сотрудники правоохранительных органов проводят спецоперацию.

15:51  24 Мая 2017
63
Ученые: Заменитель сахара является мощным пестицидом

Искусственный подсластитель эритритол является мощным пестицидом, выяснили ученые из университета Дрекселя в Филадельфии.

15:51  24 Мая 2017
81
Google отследит покупки пользователей за пределами интернета

Google решила расширить сбор данных о предпочтениях пользователей. Теперь корпорация будет собирать сведения и об оффлайн-покупках.

15:49  24 Мая 2017
50
Трамп отодвинул Обаму в сторону, похвалив Дутерте

Президент США похвалил Родриго Дутерте за борьбу с наркотиками.

15:40  24 Мая 2017
51
Мантуров и "Калашников" опровергли переговоры о приватизации "Уралвагонзвода"

Приватизация Уралвагонзавода (УВЗ) пока предметно не обсуждается

15:38  24 Мая 2017
35
Трамп рассказал о своих ощущениях после знакомства с папой римским

Президент США Дональд Трамп назвал встречу с папой римским Франциском самой большой честью в своей жизни. Об этом он написал в своем твиттере

15:31  24 Мая 2017
64
Стало известно, почему россияне стали покупать меньше алкоголя

Розничные продажи алкогольной продукции в России за пять лет сократились с 9,2 до 6,6 литра на человека. Такие данные содержатся в докладе Института социального анализа прогнозирования РАНХиГС.

15:29  24 Мая 2017
128
Путин связал "планетарную славу" русского балета с именем Григоровича

Президент России Владимир Путин заявил, что все спектакли, поставленные хореографом Юрием Григоровичем, являются национальным достоянием. С таким высказыванием глава государства выступил на церемонии вручения государственных наград.

15:24  24 Мая 2017
59