Кризис рубль бережет: эксперты уверены, что сейчас лучшее время для покупки жилья

13:31  06 Апреля 2016
1 948
Москва
Кризис рубль бережет: эксперты уверены, что сейчас лучшее время для покупки жилья
Кризис рубль бережет: эксперты уверены, что сейчас лучшее время для покупки жилья
Степан Яцко

Цена квадратного метра в России за последний год снизилась в среднем на 10%. Специалисты рынка недвижимости прогнозируют дальнейшее, но уже не столь значительное, падение стоимости жилья. В каких городах России самые выгодные предложения и когда цены на первичном рынке приблизятся к ценам на вторичном – об этом в исследовании, проведенном аналитическим центром ЦИАН.

Влияние макроэкономики на рынок жилья

В 1 квартале 2016 года все региональные рынки жилья продемонстрировали отрицательную динамику. Если на протяжении 2015 года в отдельные месяцы некоторые города показывали пусть и незначительный, но рост экспонируемых цен, то с началом 2016 года стабильно снижаться стали не только цены реальных сделок, но и базовые ожидания продавцов. Эксперты CIAN.RU связывают данную тенденцию с негативной макроэкономической конъюнктурой, которая оказывала влияние на рынок. В конечном итоге это снижает потребительскую активность и потребительскую уверенность населения, что всегда негативно сказывается на его поведении на рынке жилья. Внутренние факторы также оказали негативное воздействие на динамику развития рынка. Неопределенность с пролонгацией программы субсидированной ипотеки хотя и привела к некоторому всплеску продаж новостроек в феврале, но в условиях сжатия платежеспособного спроса может негативно сказаться на темпах продаж новостроек и финансовой устойчивости застройщиков уже в ближайшие месяцы.

Когда предложение опережает спрос

По итогам первого квартала в 20 крупнейших агломерациях РФ в активном предложении находится 255,6 тыс. квартир общей площадью 14,3 млн кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения вырос на 28,6%. Предложение растет практически во всех региональных рынках. Это связано как с увеличением срока экспозиции квартир (квартиры дольше не могут найти своего покупателя, сложнее стало выстраивать альтернативные цепочки), так и с большим объемом предложения, которое переходит на вторичный рынок из недавно сданных новостроек.

Структура предложения в разрезе по типам комнатности остается достаточно стабильной, годовые и квартальные изменения этих параметров находятся в пределах статистической погрешности (около 38% приходится на 1-комнатные квартиры, 34% на 2-комнатные, 23% на 3-комнатные и 5% на многокомнатные квартиры). Предложение на рынке жилья всегда в последние годы смещено в сторону квартир с меньшим числом комнат.

Региональная дифференциация в структуре предложения по типам комнатности выражена гораздо сильнее. Доля малогабаритных квартир наиболее высока в регионах с наиболее развитыми рынками новостроек эконом-класса (Московская область, Краснодар, Самара, Тюмень, Уфа). Это является наглядных отражением антикризисной стратегии застройщиков, которые вынуждены снижать метражи квартир, увеличивать долю 1-комнатных квартир и студий в стремлении сократить «стоимость входа» на рынок для поддержания необходимых темпов продаж. Максимальная доля многокомнатных квартир отмечается в Москве (8,0%), Санкт-Петербурге (6,5%).

Средняя площадь квартир в активном предложении отражает не только особенности рынка жилья в настоящее время, но и общий характер застройки города. Минимальные площади квартир (менее 53 кв. м в среднем и менее 37 кв. м в 1-комнатных квартирах) отмечаются в Ижевске, Перми и Омске, где значительную часть городской застройки составляет кварталы при крупных промышленных предприятиях с преобладанием малогабаритных квартир. Максимальные площади характерны для Москвы и Санкт-Петербурга.

Средняя площадь квартир в активном предложении в 20 крупнейших агломерациях РФ по типам комнатности (данные CIAN.RU).

 

Доля 1-комнатных квартир

Доля 2-комнатных квартир

Доля 3-комнатных квартир

Доля 4-комнатных квартир

Все квартиры

Волгоград

36,6

50,5

69,0

99,8

52,4

Воронеж

38,8

57,1

78,8

103,1

55,6

Екатеринбург

36,9

51,0

74,5

118,7

56,5

Ижевск

35,0

51,6

69,4

90,5

51,6

Казань

38,0

56,8

77,7

115,7

56,6

Краснодар

40,4

60,5

85,7

141,9

57,6

Красноярск

37,0

54,5

75,8

102,2

54,2

Москва

38,6

54,7

77,7

137,3

63,1

Московская область

40,3

57,0

78,7

107,2

55,9

Нижний Новгород

38,6

53,9

74,5

126,8

58,8

Новосибирск

37,2

52,3

70,6

107,7

53,2

Омск

35,5

53,4

73,3

117,3

51,9

Пермь

35,5

51,7

70,2

98,1

52,4

Ростов-на-Дону

39,1

55,3

73,3

108,8

55,2

Самара

40,0

58,1

78,9

127,7

57,0

Санкт-Петербург

39,8

58,3

81,4

133,6

61,6

Саратов

38,2

54,4

72,3

108,9

53,4

Тюмень

38,1

56,3

78,7

114,9

55,2

Уфа

37,9

54,7

76,9

118,2

55,6

Челябинск

36,9

53,9

75,5

106,3

55,5

От Москвы до самых до окраин

Дифференциация цены квадратного метра в городах РФ наглядно отражает региональные диспропорции экономического развития. Средняя стоимость квадратного метра в Москве практически в 2 раза опережает аналогичный параметр для Санкт-Петербурга. В других крупнейших городах РФ стоимость квадратного метра сейчас находится в диапазоне 40-70 тыс. руб. за кв. м. Разрыв «Москва — Санкт-Петербург — регионы» в цене недвижимости пусть медленно, но все же сокращается и можно ожидать продолжения данной тенденции в среднесрочной перспективе.

Одним из трендов 2010-х гг. является рост дифференциации цен в региональных центрах. К примеру, еще 6-7 лет назад цена в лидирующем в этой группе городов Екатеринбурге превышала значения в Ижевске, Саратове, Омске на 30-35%, а не почти в 2 раза как сейчас. Стоимость недвижимости стала лучше отражать ситуацию в экономике города и региона, его привлекательность для внешних миграций, эффективность муниципального управления. Это связано и с постепенным сокращением доли жилого фонда, построенного во времена СССР, в общем объеме предложения; стоимость квартир в новостройках всегда лучше отражает экономическую реальность и качественные характеристики жилья.

Дорогой центр и дешевая периферия

Снижение стоимости квадратного метра в некоторых городах за последний год превысили 10%, что является самым сильным снижением рынка в процентных пунктах после кризиса 2008-2009 гг. Наиболее сложная ситуация (снижение на 11-14%) была отмечена в городах со значительной долей тяжелой промышленности и ВПК в структуре экономики городов и соответствующих регионов (Омск, Пермь, Волгоград, Ижевск). Менее всего кризисные явления (снижение на 3-5%) пока затронули агломерации с высокой привлекательностью для внешних миграций и/или диверсифицированной структурой экономики (Краснодар, Тюмень, Екатеринбург). В Москве (-3,3%) и Санкт-Петербурге (-1,4%) цены снижаются медленнее, чем в регионах, что типично для сценариев развития кризисов на рынке жилья в РФ. Снижение цены, как в Москве, так и в Санкт-Петербурге сильнее выражено в периферийной части этих городов и, в особенности, в морально устаревшем советском жилом фонде. К примеру, в Санкт-Петербурге номинальные цены в центральных районах и монолитных домах за последний год даже выросли; общее снижение по агломерации в целом произошло за счет опережающих темпов падения цен в панельных домах в периферийной части города.

Средняя взвешенная стоимость квадратного метра по 20 локациям за последние 12 месяцев снизилась на 4,6% с 105,3 до 101,0 тыс. руб.

Средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2015 и 2016 гг., тыс. руб. (данные CIAN.RU).

 

Средняя стоимость кв. м на 31.03.2015

Средняя стоимость кв. м на 31.03.2016

Изменение за год (2015

Волгоград

54 959

48 913

-11,0%

Воронеж

53 525

47 102

-12,0%

Екатеринбург

75 386

70 863

-6,0%

Ижевск

53 087

45 655

-14,0%

Казань

70 119

65 211

-7,0%

Краснодар

51 223

50 167

-2,1%

Красноярск

58 323

54 823

-6,0%

Москва

190 201

183 882

-3,3%

Московская область

81 292

76 685

-5,7%

Нижний Новгород

74 074

65 662

-11,4%

Новосибирск

63 215

57 125

-9,6%

Омск

53 638

46 665

-13,0%

Пермь

60 491

52 627

-13,0%

Ростов-на-Дону

63 098

60 437

-4,2%

Самара

63 341

58 333

-7,9%

Санкт-Петербург

102 962

101 515

-1,4%

Саратов

44 777

40 001

-10,7%

Тюмень

62 646

59 514

-5,0%

Уфа

62 089

60 005

-3,4%

Челябинск

49 218

44 788

-9,0%

Средняя взвешенная цена по 20 локациям

105 929

101 009

 

 Для старта нужно 1,5 млн рублей  

Средняя стоимость квартир нагляднее отражает ценовую дифференциацию по сравнению со стоимостью квадратного метра, так как отражает реальные (а не потенциальные) возможности потребителей на рынке. Минимальный порог входа на рынок жилья в 20 крупнейших агломерациях России к концу 1 квартала 2016 года снизился до 1,5 млн руб. (таковая средняя цена 1-комнатной квартиры в Саратове). Также менее 2 млн руб. сейчас стоят 1-комнатные квартиры в Ижевске, Челябинске, Воронеже, Волгограде и Омске. При этом, в указанном ценовом диапазоне в Московской области крайне затруднительно купить квартиру на вторичном рынке не в ветхом жилом фонде даже в городах на ее внешней периферии. В городах с высокой привлекательностью для внешних миграций (Краснодар, Екатеринбург, Новосибирск) можно отметить более высокие цены на 3-4-комнатные квартиры в связи с локальными особенностями спроса в них.

Средняя стоимость квартир по типам комнатности в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2016 гг., руб. (данные CIAN.RU).

 

1-комнатные квартиры

2-комнатные квартиры

3-комнатные квартиры

4+-комнатные квартиры

Волгоград

1 858 467

2 430 332

3 355 198

5 377 658

Воронеж

1 886 483

2 636 947

3 685 501

4 941 723

Екатеринбург

2 767 847

3 501 812

5 223 894

9 163 702

Ижевск

1 651 913

2 315 254

3 117 885

4 159 372

Казань

2 663 860

3 708 614

4 726 580

6 816 460

Краснодар

2 005 113

2 960 982

4 583 969

7 597 734

Красноярск

2 059 834

2 933 654

4 158 367

5 963 230

Москва

7 099 122

10 629 168

17 013 325

41 622 481

Московская область

4 058 056

5 406 195

7 288 667

10 879 988

Нижний Новгород

2 479 935

3 286 894

4 643 805

8 048 471

Новосибирск

2 148 881

2 958 249

3 985 876

7 144 824

Омск

1 675 411

2 386 748

3 357 904

5 040 001

Пермь

2 044 612

2 706 398

3 800 327

6 194 352

Ростов-на-Дону

2 418 055

3 329 355

4 314 316

7 396 239

Самара

2 405 374

3 294 875

4 420 282

8 573 818

Санкт-Петербург

4 002 003

5 606 123

8 125 124

17 506 489

Саратов

1 520 637

2 190 825

2 876 594

4 946 842

Тюмень

2 336 025

3 302 296

4 533 895

7 307 499

Уфа

2 480 981

3 424 019

5 042 191

7 726 272

Челябинск

1 702 120

2 362 535

3 428 296

5 033 912

Средняя стоимость многокомнатных (4+) квартир в среднем в 3,3 раза превышает стоимость 1-комнатной. Наибольшая дифференциация характерна для Москвы (5,9 раз) и Санкт-Петербурга (4,4 раза). Слабее всего отмечается дифференциация в Ижевске, Казани и Воронеже (2,6 раза).

Прогноз на будущее

Во втором квартале текущего года можно ожидать замедления снижения цен и, возможно, их стабилизационного «отскока» в ряде городов. Это связано с локальным ростом цен на энергоносители, укреплением национальной валюты и некоторым снижением геополитической напряженности, отмеченными к концу 1 квартала 2016 года. 2-й квартал каждого года традиционно наиболее благоприятно складывается для российской экономики. Относительная стабилизация ситуации в экономике может благотворно отразиться и на рынке недвижимости, участники которого стараются адаптироваться к новым макроэкономическим условиям.

Тем не менее, давление на цены квадратного метра в большинстве крупных городов РФ продолжится не только из-за экономических сложностей и трудно прогнозируемых геополитических рисков, но и из-за внутренних факторов. Изменилась ситуация на первичном рынке; он устойчиво трансформировался из «рынка продавца» в «рынок покупателя». На протяжении 2014-2016 гг. сохраняется устойчивый тренд на увеличение объема квартир, не реализованных застройщиком к моменту сдачи в эксплуатацию. Это приводит к тому, что предложения в существующем жилом фонде и в новостройках, которые раньше редко становились прямыми конкурентами, стали напрямую соперничать за покупателя. При этом, маркетинговые возможности застройщиков, их мотивация выполнить план продаж (в том числе за счет предоставления скидок и привлекательных условий оплаты) значительно выше, чем у физических лиц. Изменение институциональных условий функционирования рынка приводит к выдавливанию с рынка инвестиционного спроса.

 

Автор: Татьяна Ленская
Сохрани наш виджет на главной Яндекса
Загрузка...
Загрузка...
США нечем отвечать на новую нефтяную геополитику, проводимую Россией  Ученые объяснили, чем так опасен сон в самолете Украинские эксперты и депутаты о захвате мэрии в Одессе и "чужаках": "нацификация страны продолжается" Антироссийская истерия Расмуссена: почему учения "Запад-2017" так беспокоят экс-главу НАТО Трамп обвинил Клинтон в том, что у КНДР есть ядерное оружие Болгарский гамбит: вопросом санкций к России София заставит раскошелиться Евросовет "Ищите ушанку с красной звездой": инструкцию полиции Латвии по разоблачению "русских шпионов" высмеяли латыши Наблюдатель из Эстонии назвал «обыкновенными» учения «Запад-2017» Антироссийская тема стала в США рычагом давления на Белый дом Стало известно, кем вдохновлена речь Моргана Фримена об "атаке России" на США Николайчук: Трамп превращает США в большой оружейный магазин Washington Post опубликовал «ответы» Ким Чен Ына американскому журналисту
США нечем отвечать на новую нефтяную геополитику, проводимую Россией

Многое было сказано о том, как Россия в эпоху Путина использовала свои позиции поставщика природного газа в геополитической дипломатии. В настоящее время российские государственные нефтяные гиганты начинают развивать новую геополитическую стратегию, в которой важную роль играет российская нефть и нефтяные компании.

16:01  20 Сентября 2017
60
Ученые объяснили, чем так опасен сон в самолете

Пассажиры, предпочитающие спать в момент взлета и посадки авиалайнера, могут существенно испортить свое здоровье

16:00  20 Сентября 2017
33
Украинские эксперты и депутаты о захвате мэрии в Одессе и "чужаках": "нацификация страны продолжается"

На фоне недавних трагических событий в Одессе радикалы предприняли попытку поставить в городе своего мэра вместо Геннадия Труханова, захватив горсовет. Экспертам и депутатам Рады завезенные в Одессу ультраправые чужаки напомнили террор, который привел к пожару в Доме профсоюзов 2 мая 2014 года

15:57  20 Сентября 2017
36
Антироссийская истерия Расмуссена: почему учения "Запад-2017" так беспокоят экс-главу НАТО

Запад постоянно проводит военные учения на западной границе с Россией, продолжая перебрасывать туда войска и военную технику

15:52  20 Сентября 2017
57
Масляков опроверг наличие запрета на политику в КВН

Глава международного союза КВН Александр Масляков прокомментировал информацию о том, что в программе якобы существует запрет на политические номера и сценки

15:42  20 Сентября 2017
41
Путин объяснил свою радость после губернаторских выборов

Президент России подвел итоги выборов и глав республик, которые прошли в единый день голосования 10 сентября в 17 регионах.

15:28  20 Сентября 2017
60
Москва выразила протест из-за осквернения советских памятников в Польше

Россия выразила решительный протест после серии осквернений монументов советским воинам-освободителям на территории Польши

15:24  20 Сентября 2017
56
Избиение руководителя штаба Навального могло быть фальшивым

ГУМВД по Москве сообщило о неожиданном признании человека, задержанного по подозрению в нападении на Николая Ляскина главу штаба Алексея Навального.

15:08  20 Сентября 2017
47
Трамп обвинил Клинтон в том, что у КНДР есть ядерное оружие

Американский президент Дональд Трамп считает, что бывший госсекретарь США Хиллари Клинтон несет ответственность за то, что у Северной Кореи есть ядерное оружие

15:05  20 Сентября 2017
32
Болгарский гамбит: вопросом санкций к России София заставит раскошелиться Евросовет

Заявление премьер-министра Болгарии Бойко Борисова, что страна поставит вопрос о снятии санкций с РФ во время председательства в Совете ЕС, обусловлено внутриполитическими и экономическими причинами. Об этом ФБА Экономика сегодня рассказал завсектором исследований Европейского Союза Института мировой экономики и международных отношений РАН Юрий Квашнин.

14:59  20 Сентября 2017
370
"Ищите ушанку с красной звездой": инструкцию полиции Латвии по разоблачению "русских шпионов" высмеяли латыши

Жители Латвии высмеяли инструкцию полиции по разоблачению иностранных шпионов. Они вспоминают анекдоты о Штирлице и ищут ушанку с красной звездой

14:53  20 Сентября 2017
93
Курс доллара на завтра: ЦБ установил курсы валют на 21 сентября

Банк России огласил официальные курсы доллара и евро на четверг, 21 сентября.

14:49  20 Сентября 2017
242
Сын Жанны Фриске обратился к деду с вопросом о доме и деньгах

Сын умершей от рака певицы Жанны Фриске от телеведущего Дмитрия Шепелева обратился к своему дедушке с просьбой вернуть дом и деньги

14:46  20 Сентября 2017
286
Наблюдатель из Эстонии назвал «обыкновенными» учения «Запад-2017»

Российско-белорусские учения «Запад-2017» были вполне обыкновенными, считает военный наблюдатель Каупо Кийз из Эстонии.

14:35  20 Сентября 2017
41
Онищенко объяснил, как справиться с алкоголизмом

Депутат Государственно Думы от Единой России и бывший главный санитарный врач страны Геннадий Онищенко прокомментировал текущую практику борьбы с алкоголизмом

14:31  20 Сентября 2017
30
Антироссийская тема стала в США рычагом давления на Белый дом

Все это свидетельствует в первую о том, что все попытки связать успех Трампа на президентских выборах с Россией на деле полностью провалились в США, из-за чего эта история перешла с политического на общественный уровень.

14:24  20 Сентября 2017
108
Стало известно, кем вдохновлена речь Моргана Фримена об "атаке России" на США

Актер Морган Фримен обвинил Россию в атаке на США. Ключевые тезисы его обращения практически полностью соответствуют заявлениям Хиллари Клинтон

14:17  20 Сентября 2017
414
Николайчук: Трамп превращает США в большой оружейный магазин

Упрощение правил экспорта стрелкового оружия, которое готовит Белый Дом, вызвано и общеэкономической ситуацией, которую может поправить бизнес оружия, и необходимостью для Дональда Трампа выполнять предвыборные обещания о новых рабочих местах.

14:17  20 Сентября 2017
45
Washington Post опубликовал «ответы» Ким Чен Ына американскому журналисту

Американский политолог Фарид Закария рассказал, что хотел бы взять интервью у главы КНДР Ким Чен Ына

14:16  20 Сентября 2017
72
Bloomberg: Латинская Америка поощряет амбиции России на мировое лидерство

Дружба России со странами Латинской Америки на почве антиамериканизма выгодна всем сторонам, утверждается в статье Bloomberg.

14:16  20 Сентября 2017
30
Герой Украины Голоднюк, обвинивший Порошенко в убийствах на Майдане, нашел поддержку у сограждан

Герой Украины и отец убитого на Майдане активиста Владимир Голоднюк после обличительной речи в адрес президента Украины Петра Порошенко в рамках своего выступления на Международной конференции Всемирного конгресса украинцев во Львове в августе 2017 года, нашел поддержку среди единомышленников

14:02  20 Сентября 2017
812
American Interest нашел способ победить Россию без единого выстрела

Вместо того, чтобы воевать с Россией, проще и выгоднее просто «купить» ее, считает автор статьи в американском журнале American Interest Владислав Иноземцев.

13:51  20 Сентября 2017
67
Российские ученые рассказали, когда расколется Евразия

Российские специалисты из Института геологии и минералогии Сибирского отделения РАН исследовали рифтовую зону озера Байкал

13:46  20 Сентября 2017
73
Железнодорожный обход лишил Украину еще одной возможности шантажировать Россию и ЕС

Пока российские грузовые поезда не начали курсировать в обход Украины на регулярной основе, Россия ежедневно рисковала грузами и жизнями своих граждан. Такое мнение ФБА Экономика сегодня озвучил научный сотрудник сектора Белоруссии, Молдовы и Украины Центра постсоветских исследований ИМЭМО РАН Антон Бредихин.

13:42  20 Сентября 2017
481
"Коррупция, вымирание и магазины Roshen на каждом углу": WSJ раскрыл Западу глаза на реальные проблемы Украины

Главной проблемой Украины является не российская агрессия, а повсеместная коррупция, вымирание населения и неэффективность госуправления, пишет WSJ

13:39  20 Сентября 2017
850
Песков объяснил позицию Путина по вопросу суверенитета

Президент России Владимир Путин всегда отстаивал мнение о ценности суверенитета всех стран, заявил пресс-секретарь главы государства Дмитрий Песков

13:30  20 Сентября 2017
54
Стало известно, из-за чего подрались солдаты ВСУ и литовские инструкторы

Об очередном конфликте внутри украинской армии рассказал представитель Народной милиции ЛНР Андрей Марочко.

13:25  20 Сентября 2017
731
РКН на "поле брани": эксперты оценили идею Жарова избавить российский интернет от мата

Ругаться матом в общественном транспорте или при детях неприлично, но никакого закона на этот счет в России нет все и так все прекрасно понимают

13:19  20 Сентября 2017
36
Глава Минприроды рассказал о перспективах газового топлива

Мировая доля ископаемого топлива к середине столетия уменьшится на половину, считает глава Минприроды и экологии Сергей Донской

13:07  20 Сентября 2017
79
Объявлено имя главы совета директоров проблемного Бинбанка

Председателем совета директоров Бинбанка избран один из его основных акционеров Михаил Шишханов.

13:03  20 Сентября 2017
194