Кризис рубль бережет: эксперты уверены, что сейчас лучшее время для покупки жилья

13:31  06 Апреля 2016
1 946
Москва
Кризис рубль бережет: эксперты уверены, что сейчас лучшее время для покупки жилья
Кризис рубль бережет: эксперты уверены, что сейчас лучшее время для покупки жилья
Степан Яцко

Цена квадратного метра в России за последний год снизилась в среднем на 10%. Специалисты рынка недвижимости прогнозируют дальнейшее, но уже не столь значительное, падение стоимости жилья. В каких городах России самые выгодные предложения и когда цены на первичном рынке приблизятся к ценам на вторичном – об этом в исследовании, проведенном аналитическим центром ЦИАН.

Влияние макроэкономики на рынок жилья

В 1 квартале 2016 года все региональные рынки жилья продемонстрировали отрицательную динамику. Если на протяжении 2015 года в отдельные месяцы некоторые города показывали пусть и незначительный, но рост экспонируемых цен, то с началом 2016 года стабильно снижаться стали не только цены реальных сделок, но и базовые ожидания продавцов. Эксперты CIAN.RU связывают данную тенденцию с негативной макроэкономической конъюнктурой, которая оказывала влияние на рынок. В конечном итоге это снижает потребительскую активность и потребительскую уверенность населения, что всегда негативно сказывается на его поведении на рынке жилья. Внутренние факторы также оказали негативное воздействие на динамику развития рынка. Неопределенность с пролонгацией программы субсидированной ипотеки хотя и привела к некоторому всплеску продаж новостроек в феврале, но в условиях сжатия платежеспособного спроса может негативно сказаться на темпах продаж новостроек и финансовой устойчивости застройщиков уже в ближайшие месяцы.

Когда предложение опережает спрос

По итогам первого квартала в 20 крупнейших агломерациях РФ в активном предложении находится 255,6 тыс. квартир общей площадью 14,3 млн кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения вырос на 28,6%. Предложение растет практически во всех региональных рынках. Это связано как с увеличением срока экспозиции квартир (квартиры дольше не могут найти своего покупателя, сложнее стало выстраивать альтернативные цепочки), так и с большим объемом предложения, которое переходит на вторичный рынок из недавно сданных новостроек.

Структура предложения в разрезе по типам комнатности остается достаточно стабильной, годовые и квартальные изменения этих параметров находятся в пределах статистической погрешности (около 38% приходится на 1-комнатные квартиры, 34% на 2-комнатные, 23% на 3-комнатные и 5% на многокомнатные квартиры). Предложение на рынке жилья всегда в последние годы смещено в сторону квартир с меньшим числом комнат.

Региональная дифференциация в структуре предложения по типам комнатности выражена гораздо сильнее. Доля малогабаритных квартир наиболее высока в регионах с наиболее развитыми рынками новостроек эконом-класса (Московская область, Краснодар, Самара, Тюмень, Уфа). Это является наглядных отражением антикризисной стратегии застройщиков, которые вынуждены снижать метражи квартир, увеличивать долю 1-комнатных квартир и студий в стремлении сократить «стоимость входа» на рынок для поддержания необходимых темпов продаж. Максимальная доля многокомнатных квартир отмечается в Москве (8,0%), Санкт-Петербурге (6,5%).

Средняя площадь квартир в активном предложении отражает не только особенности рынка жилья в настоящее время, но и общий характер застройки города. Минимальные площади квартир (менее 53 кв. м в среднем и менее 37 кв. м в 1-комнатных квартирах) отмечаются в Ижевске, Перми и Омске, где значительную часть городской застройки составляет кварталы при крупных промышленных предприятиях с преобладанием малогабаритных квартир. Максимальные площади характерны для Москвы и Санкт-Петербурга.

Средняя площадь квартир в активном предложении в 20 крупнейших агломерациях РФ по типам комнатности (данные CIAN.RU).

 

Доля 1-комнатных квартир

Доля 2-комнатных квартир

Доля 3-комнатных квартир

Доля 4-комнатных квартир

Все квартиры

Волгоград

36,6

50,5

69,0

99,8

52,4

Воронеж

38,8

57,1

78,8

103,1

55,6

Екатеринбург

36,9

51,0

74,5

118,7

56,5

Ижевск

35,0

51,6

69,4

90,5

51,6

Казань

38,0

56,8

77,7

115,7

56,6

Краснодар

40,4

60,5

85,7

141,9

57,6

Красноярск

37,0

54,5

75,8

102,2

54,2

Москва

38,6

54,7

77,7

137,3

63,1

Московская область

40,3

57,0

78,7

107,2

55,9

Нижний Новгород

38,6

53,9

74,5

126,8

58,8

Новосибирск

37,2

52,3

70,6

107,7

53,2

Омск

35,5

53,4

73,3

117,3

51,9

Пермь

35,5

51,7

70,2

98,1

52,4

Ростов-на-Дону

39,1

55,3

73,3

108,8

55,2

Самара

40,0

58,1

78,9

127,7

57,0

Санкт-Петербург

39,8

58,3

81,4

133,6

61,6

Саратов

38,2

54,4

72,3

108,9

53,4

Тюмень

38,1

56,3

78,7

114,9

55,2

Уфа

37,9

54,7

76,9

118,2

55,6

Челябинск

36,9

53,9

75,5

106,3

55,5

От Москвы до самых до окраин

Дифференциация цены квадратного метра в городах РФ наглядно отражает региональные диспропорции экономического развития. Средняя стоимость квадратного метра в Москве практически в 2 раза опережает аналогичный параметр для Санкт-Петербурга. В других крупнейших городах РФ стоимость квадратного метра сейчас находится в диапазоне 40-70 тыс. руб. за кв. м. Разрыв «Москва — Санкт-Петербург — регионы» в цене недвижимости пусть медленно, но все же сокращается и можно ожидать продолжения данной тенденции в среднесрочной перспективе.

Одним из трендов 2010-х гг. является рост дифференциации цен в региональных центрах. К примеру, еще 6-7 лет назад цена в лидирующем в этой группе городов Екатеринбурге превышала значения в Ижевске, Саратове, Омске на 30-35%, а не почти в 2 раза как сейчас. Стоимость недвижимости стала лучше отражать ситуацию в экономике города и региона, его привлекательность для внешних миграций, эффективность муниципального управления. Это связано и с постепенным сокращением доли жилого фонда, построенного во времена СССР, в общем объеме предложения; стоимость квартир в новостройках всегда лучше отражает экономическую реальность и качественные характеристики жилья.

Дорогой центр и дешевая периферия

Снижение стоимости квадратного метра в некоторых городах за последний год превысили 10%, что является самым сильным снижением рынка в процентных пунктах после кризиса 2008-2009 гг. Наиболее сложная ситуация (снижение на 11-14%) была отмечена в городах со значительной долей тяжелой промышленности и ВПК в структуре экономики городов и соответствующих регионов (Омск, Пермь, Волгоград, Ижевск). Менее всего кризисные явления (снижение на 3-5%) пока затронули агломерации с высокой привлекательностью для внешних миграций и/или диверсифицированной структурой экономики (Краснодар, Тюмень, Екатеринбург). В Москве (-3,3%) и Санкт-Петербурге (-1,4%) цены снижаются медленнее, чем в регионах, что типично для сценариев развития кризисов на рынке жилья в РФ. Снижение цены, как в Москве, так и в Санкт-Петербурге сильнее выражено в периферийной части этих городов и, в особенности, в морально устаревшем советском жилом фонде. К примеру, в Санкт-Петербурге номинальные цены в центральных районах и монолитных домах за последний год даже выросли; общее снижение по агломерации в целом произошло за счет опережающих темпов падения цен в панельных домах в периферийной части города.

Средняя взвешенная стоимость квадратного метра по 20 локациям за последние 12 месяцев снизилась на 4,6% с 105,3 до 101,0 тыс. руб.

Средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2015 и 2016 гг., тыс. руб. (данные CIAN.RU).

 

Средняя стоимость кв. м на 31.03.2015

Средняя стоимость кв. м на 31.03.2016

Изменение за год (2015

Волгоград

54 959

48 913

-11,0%

Воронеж

53 525

47 102

-12,0%

Екатеринбург

75 386

70 863

-6,0%

Ижевск

53 087

45 655

-14,0%

Казань

70 119

65 211

-7,0%

Краснодар

51 223

50 167

-2,1%

Красноярск

58 323

54 823

-6,0%

Москва

190 201

183 882

-3,3%

Московская область

81 292

76 685

-5,7%

Нижний Новгород

74 074

65 662

-11,4%

Новосибирск

63 215

57 125

-9,6%

Омск

53 638

46 665

-13,0%

Пермь

60 491

52 627

-13,0%

Ростов-на-Дону

63 098

60 437

-4,2%

Самара

63 341

58 333

-7,9%

Санкт-Петербург

102 962

101 515

-1,4%

Саратов

44 777

40 001

-10,7%

Тюмень

62 646

59 514

-5,0%

Уфа

62 089

60 005

-3,4%

Челябинск

49 218

44 788

-9,0%

Средняя взвешенная цена по 20 локациям

105 929

101 009

 

 Для старта нужно 1,5 млн рублей  

Средняя стоимость квартир нагляднее отражает ценовую дифференциацию по сравнению со стоимостью квадратного метра, так как отражает реальные (а не потенциальные) возможности потребителей на рынке. Минимальный порог входа на рынок жилья в 20 крупнейших агломерациях России к концу 1 квартала 2016 года снизился до 1,5 млн руб. (таковая средняя цена 1-комнатной квартиры в Саратове). Также менее 2 млн руб. сейчас стоят 1-комнатные квартиры в Ижевске, Челябинске, Воронеже, Волгограде и Омске. При этом, в указанном ценовом диапазоне в Московской области крайне затруднительно купить квартиру на вторичном рынке не в ветхом жилом фонде даже в городах на ее внешней периферии. В городах с высокой привлекательностью для внешних миграций (Краснодар, Екатеринбург, Новосибирск) можно отметить более высокие цены на 3-4-комнатные квартиры в связи с локальными особенностями спроса в них.

Средняя стоимость квартир по типам комнатности в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2016 гг., руб. (данные CIAN.RU).

 

1-комнатные квартиры

2-комнатные квартиры

3-комнатные квартиры

4+-комнатные квартиры

Волгоград

1 858 467

2 430 332

3 355 198

5 377 658

Воронеж

1 886 483

2 636 947

3 685 501

4 941 723

Екатеринбург

2 767 847

3 501 812

5 223 894

9 163 702

Ижевск

1 651 913

2 315 254

3 117 885

4 159 372

Казань

2 663 860

3 708 614

4 726 580

6 816 460

Краснодар

2 005 113

2 960 982

4 583 969

7 597 734

Красноярск

2 059 834

2 933 654

4 158 367

5 963 230

Москва

7 099 122

10 629 168

17 013 325

41 622 481

Московская область

4 058 056

5 406 195

7 288 667

10 879 988

Нижний Новгород

2 479 935

3 286 894

4 643 805

8 048 471

Новосибирск

2 148 881

2 958 249

3 985 876

7 144 824

Омск

1 675 411

2 386 748

3 357 904

5 040 001

Пермь

2 044 612

2 706 398

3 800 327

6 194 352

Ростов-на-Дону

2 418 055

3 329 355

4 314 316

7 396 239

Самара

2 405 374

3 294 875

4 420 282

8 573 818

Санкт-Петербург

4 002 003

5 606 123

8 125 124

17 506 489

Саратов

1 520 637

2 190 825

2 876 594

4 946 842

Тюмень

2 336 025

3 302 296

4 533 895

7 307 499

Уфа

2 480 981

3 424 019

5 042 191

7 726 272

Челябинск

1 702 120

2 362 535

3 428 296

5 033 912

Средняя стоимость многокомнатных (4+) квартир в среднем в 3,3 раза превышает стоимость 1-комнатной. Наибольшая дифференциация характерна для Москвы (5,9 раз) и Санкт-Петербурга (4,4 раза). Слабее всего отмечается дифференциация в Ижевске, Казани и Воронеже (2,6 раза).

Прогноз на будущее

Во втором квартале текущего года можно ожидать замедления снижения цен и, возможно, их стабилизационного «отскока» в ряде городов. Это связано с локальным ростом цен на энергоносители, укреплением национальной валюты и некоторым снижением геополитической напряженности, отмеченными к концу 1 квартала 2016 года. 2-й квартал каждого года традиционно наиболее благоприятно складывается для российской экономики. Относительная стабилизация ситуации в экономике может благотворно отразиться и на рынке недвижимости, участники которого стараются адаптироваться к новым макроэкономическим условиям.

Тем не менее, давление на цены квадратного метра в большинстве крупных городов РФ продолжится не только из-за экономических сложностей и трудно прогнозируемых геополитических рисков, но и из-за внутренних факторов. Изменилась ситуация на первичном рынке; он устойчиво трансформировался из «рынка продавца» в «рынок покупателя». На протяжении 2014-2016 гг. сохраняется устойчивый тренд на увеличение объема квартир, не реализованных застройщиком к моменту сдачи в эксплуатацию. Это приводит к тому, что предложения в существующем жилом фонде и в новостройках, которые раньше редко становились прямыми конкурентами, стали напрямую соперничать за покупателя. При этом, маркетинговые возможности застройщиков, их мотивация выполнить план продаж (в том числе за счет предоставления скидок и привлекательных условий оплаты) значительно выше, чем у физических лиц. Изменение институциональных условий функционирования рынка приводит к выдавливанию с рынка инвестиционного спроса.

 

Автор: Татьяна Ленская
Сохрани наш виджет на главной Яндекса
Загрузка...
Проверку кинокомпании Учителя прокомментировал спикер Госдумы

Спикер Государственной Думы Вячеслав Володин прокомментировал начатую полицией проверку кинокомпании Алексея Учителя, автора еще не вышедшего на экраны фильма Матильда. По его словам, запрос на проведение следственных действий является личной инициативой депутата Натальи Поклонской.

12:29  26 Мая 2017
34
Рогозин призвал отправить подводных роботов для изучения морей

В России следует заменить часть судов научного флота на подводных роботов. Такое мнение высказал вице-премьер Дмитрий Рогозин.

12:28  26 Мая 2017
51
Продажи LADA в Европе взлетели четвертый месяц подряд

Спрос на автомобили LADA в Европе четвертый месяц подряд показывает значительный рост. В апреле число реализованных авто увеличилось почти на 40%

12:26  26 Мая 2017
46
Программа Google Earth обнаружила мужчину, который провел девять лет на необитаемом острове

Англичанин девять лет ждал спасения на необитаемом острове. Мужчину спас подросток из США, рассматривающий Google Earth.

12:24  26 Мая 2017
60
Президент Путин обратил внимание премьера на фишинговые сайты

Президент России Владимир Путин поручил Дмитрию Медведеву найти способ борьбы с фишинговыми сайтами.

12:19  26 Мая 2017
51
Госдума утвердила закон о тюремных сроках за «группы смерти» в соцсетях

Госдума приняла в третьем чтении закон об уголовном преследовании создания «групп смерти» в социальных сетях. Он предусматривает наказание вплоть до лишения свободы на шесть лет.

12:13  26 Мая 2017
46
Туск пригрозил апокалипсисом в случае раскола G7

Глава Евросовета Дональд Туск считает саммит Большой семерки самым сложным за много лет. Если G7 расколется, ситуация в мире выйдет из-под контроля

12:13  26 Мая 2017
46
Пресс-служба Усманова насчитала три "промаха" Навального

Алишер Усманов готов предоставить суду доказательства ложности утверждений основателя ФБК Алексея Навального. Об этом сообщает пресс-служба предпринимателя.

12:06  26 Мая 2017
53
Юнкер пошутил про стабильность в G7

Глава Еврокомиссии Жан-Клод Юнкер заявил, что единственным стабильным элементом большой семерки являются лидеры ЕС. Так он пошутил про смену четырех глав государств, включая президента США Дональда Трампа и президента Франции Эммануэля Макрона.

12:04  26 Мая 2017
49
В МИД назвали минус развертывания НАТО на "восточном фланге"

По мнению российских дипломатов, развертывание НАТО ведет к опасной гонке вооружений.

12:04  26 Мая 2017
43
В Москве пообещали не переселять жителей в небоскребы

Высотные дома в Москве в рамках програмы реновации строить не станут. Об этом сообщил Андрей Бочкарев, который руководит городским департаментом строительства.

12:04  26 Мая 2017
51
Туск признался, что мешает G7 смягчить санкции против России

Председатель Евросовета Дональд Туск обвинил Россию в полном бездействии по направлениям, которые позволили бы США и ЕС смягчить санкции против нее

12:00  26 Мая 2017
102
Минюст сообщил размер долга, за который станут отнимать единственное жилье

Минюст впервые назвал сумму, при которой должники могут лишиться единственного жилья. Законопроект предусматривает размер долга в 200 тыс. рублей.

11:56  26 Мая 2017
92
Сотни приложений для смартфонов Android следят за людьми через ультразвук

Специалисты выявили сотни мобильных приложений в Google Play для смартфонов Android, которые шпионят за пользователями с помощью ультразвука

11:52  26 Мая 2017
82
Ученые узнали, как загрязненный воздух влияет на сон

Загрязненный воздух негативно влияет на сон человека. К такому выводу пришли ученые, опираясь на результаты проведенного исследования.

11:52  26 Мая 2017
59
Транши должны оправдаться: МВФ призвал Киев не забывать о реформах

Международный валютный фонд призвал Украину продолжить реформы для роста экономики в стране.

11:51  26 Мая 2017
58
Прототип первого iPad выставили на продажу за $5 тыс.

На онлайн-сервисе eBay появилось уникальное предложение один из пользователей продает инженерный образец самого первого iPad.

11:51  26 Мая 2017
49
Медведев призвал банки предлагать больше кредитов малому бизнесу

Банки регионов России должны предоставлять малому и среднему бизнесу больше доступных кредитов и льгот при обслуживании. Об этом заявил премьер Дмитрий Медведев.

11:47  26 Мая 2017
52
Минтранс обяжет дроноводов регистрировать беспилотники уже в ближайшее время

Минтранс разработал законопроект о регистрации беспилотников, заявил замглавы департамента госполитики в области гражданской авиации Андрей Шнырев

11:41  26 Мая 2017
54
Госдума отказалась от законопроекта об электронной повестке призывникам

В Госдуме отозвали законопроект, предполагающий электронную рассылку повестки о прохождении воинской службы. Такое решение приняли в Комитете по обороне.

11:40  26 Мая 2017
68
Вклады малого бизнеса смогут страховать во всех банках России

Страхование вкладов малого бизнеса могут распространить на все банки независимо от вида лицензии. Об этом сообщила глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина.

11:39  26 Мая 2017
52
"Аэроэкспресс" в день Московского Велопарада разрешит бесплатно провозить велосипеды

Аэроэкспресс решил поддержать участников масштабного Московского Велопарада, который пройдет 28 мая, разрешив им бесплатно провезти свои велосипеды.

11:39  26 Мая 2017
45
СБУ расписалась в преследовании инакомыслящих украинцев

Служба безопасности Украины обнародовала видеоролик с признаниями украинцев, которые вели группы в социальных сетях ВКонтакте и Одноклассники, пытаясь донести альтернативную точку зрения

11:38  26 Мая 2017
69
Денег нет, но вы деритесь: фонд по противодействию России в США создан не будет

Принять законопроект конгрессмена Карбахаля о создании в США фонда противодействия влиянию России не позволит предел разумности

11:34  26 Мая 2017
59
В Виллози акционеров оштрафовали на 700 тысяч рублей за свалку

Управление Росреестра по Ленобласти оштрафовало компанию «Полиграфоформление» на 700 тыс. рублей. Причиной стала незаконная свалка в деревне Виллози Ломоносовского района.

11:33  26 Мая 2017
56
В Сбербанке готовятся ко встрече с хакерами

В Сбербанке предупредили о возможном возобновлении кибератак.

11:31  26 Мая 2017
46
Яровая диагностировала у США самый большой дефицит правды в мире

Вице-спикер Госдумы Ирина Яровая считает результаты опроса американцев об отношении к России признаком колоссального дефицита правды в США

11:27  26 Мая 2017
65
В Госдуме отреагировали на идею провести первую в России административную амнистию

Депутат Госдумы Михаил Емельянов поделился сомнениями по поводу инициативы проведения первой в истории РФ административной амнистии.

11:24  26 Мая 2017
69
Ученые рассказали об обитавших на Волге огромных морских ящерах

Ученые завершили описание обитателя Поволжья мелового периода огромного морского ящера плиозавра. Его останки выставят для обозрения в Ульяновском краеведческом музее.

11:24  26 Мая 2017
75
Китайские ученые создали растение-фонарь

Китайские специалисты создали уникальное генетически модифицированное растение, наделенное биологической люминесценцией то есть способностью светиться в темноте. По мнению ученых, такое растение в будущем может использоваться в качестве компонента ночного освещения.

11:23  26 Мая 2017
58