Кризис рубль бережет: эксперты уверены, что сейчас лучшее время для покупки жилья

13:31  06 Апреля 2016
1 948
Москва
Кризис рубль бережет: эксперты уверены, что сейчас лучшее время для покупки жилья
Кризис рубль бережет: эксперты уверены, что сейчас лучшее время для покупки жилья
Степан Яцко

Цена квадратного метра в России за последний год снизилась в среднем на 10%. Специалисты рынка недвижимости прогнозируют дальнейшее, но уже не столь значительное, падение стоимости жилья. В каких городах России самые выгодные предложения и когда цены на первичном рынке приблизятся к ценам на вторичном – об этом в исследовании, проведенном аналитическим центром ЦИАН.

Влияние макроэкономики на рынок жилья

В 1 квартале 2016 года все региональные рынки жилья продемонстрировали отрицательную динамику. Если на протяжении 2015 года в отдельные месяцы некоторые города показывали пусть и незначительный, но рост экспонируемых цен, то с началом 2016 года стабильно снижаться стали не только цены реальных сделок, но и базовые ожидания продавцов. Эксперты CIAN.RU связывают данную тенденцию с негативной макроэкономической конъюнктурой, которая оказывала влияние на рынок. В конечном итоге это снижает потребительскую активность и потребительскую уверенность населения, что всегда негативно сказывается на его поведении на рынке жилья. Внутренние факторы также оказали негативное воздействие на динамику развития рынка. Неопределенность с пролонгацией программы субсидированной ипотеки хотя и привела к некоторому всплеску продаж новостроек в феврале, но в условиях сжатия платежеспособного спроса может негативно сказаться на темпах продаж новостроек и финансовой устойчивости застройщиков уже в ближайшие месяцы.

Когда предложение опережает спрос

По итогам первого квартала в 20 крупнейших агломерациях РФ в активном предложении находится 255,6 тыс. квартир общей площадью 14,3 млн кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения вырос на 28,6%. Предложение растет практически во всех региональных рынках. Это связано как с увеличением срока экспозиции квартир (квартиры дольше не могут найти своего покупателя, сложнее стало выстраивать альтернативные цепочки), так и с большим объемом предложения, которое переходит на вторичный рынок из недавно сданных новостроек.

Структура предложения в разрезе по типам комнатности остается достаточно стабильной, годовые и квартальные изменения этих параметров находятся в пределах статистической погрешности (около 38% приходится на 1-комнатные квартиры, 34% на 2-комнатные, 23% на 3-комнатные и 5% на многокомнатные квартиры). Предложение на рынке жилья всегда в последние годы смещено в сторону квартир с меньшим числом комнат.

Региональная дифференциация в структуре предложения по типам комнатности выражена гораздо сильнее. Доля малогабаритных квартир наиболее высока в регионах с наиболее развитыми рынками новостроек эконом-класса (Московская область, Краснодар, Самара, Тюмень, Уфа). Это является наглядных отражением антикризисной стратегии застройщиков, которые вынуждены снижать метражи квартир, увеличивать долю 1-комнатных квартир и студий в стремлении сократить «стоимость входа» на рынок для поддержания необходимых темпов продаж. Максимальная доля многокомнатных квартир отмечается в Москве (8,0%), Санкт-Петербурге (6,5%).

Средняя площадь квартир в активном предложении отражает не только особенности рынка жилья в настоящее время, но и общий характер застройки города. Минимальные площади квартир (менее 53 кв. м в среднем и менее 37 кв. м в 1-комнатных квартирах) отмечаются в Ижевске, Перми и Омске, где значительную часть городской застройки составляет кварталы при крупных промышленных предприятиях с преобладанием малогабаритных квартир. Максимальные площади характерны для Москвы и Санкт-Петербурга.

Средняя площадь квартир в активном предложении в 20 крупнейших агломерациях РФ по типам комнатности (данные CIAN.RU).

 

Доля 1-комнатных квартир

Доля 2-комнатных квартир

Доля 3-комнатных квартир

Доля 4-комнатных квартир

Все квартиры

Волгоград

36,6

50,5

69,0

99,8

52,4

Воронеж

38,8

57,1

78,8

103,1

55,6

Екатеринбург

36,9

51,0

74,5

118,7

56,5

Ижевск

35,0

51,6

69,4

90,5

51,6

Казань

38,0

56,8

77,7

115,7

56,6

Краснодар

40,4

60,5

85,7

141,9

57,6

Красноярск

37,0

54,5

75,8

102,2

54,2

Москва

38,6

54,7

77,7

137,3

63,1

Московская область

40,3

57,0

78,7

107,2

55,9

Нижний Новгород

38,6

53,9

74,5

126,8

58,8

Новосибирск

37,2

52,3

70,6

107,7

53,2

Омск

35,5

53,4

73,3

117,3

51,9

Пермь

35,5

51,7

70,2

98,1

52,4

Ростов-на-Дону

39,1

55,3

73,3

108,8

55,2

Самара

40,0

58,1

78,9

127,7

57,0

Санкт-Петербург

39,8

58,3

81,4

133,6

61,6

Саратов

38,2

54,4

72,3

108,9

53,4

Тюмень

38,1

56,3

78,7

114,9

55,2

Уфа

37,9

54,7

76,9

118,2

55,6

Челябинск

36,9

53,9

75,5

106,3

55,5

От Москвы до самых до окраин

Дифференциация цены квадратного метра в городах РФ наглядно отражает региональные диспропорции экономического развития. Средняя стоимость квадратного метра в Москве практически в 2 раза опережает аналогичный параметр для Санкт-Петербурга. В других крупнейших городах РФ стоимость квадратного метра сейчас находится в диапазоне 40-70 тыс. руб. за кв. м. Разрыв «Москва — Санкт-Петербург — регионы» в цене недвижимости пусть медленно, но все же сокращается и можно ожидать продолжения данной тенденции в среднесрочной перспективе.

Одним из трендов 2010-х гг. является рост дифференциации цен в региональных центрах. К примеру, еще 6-7 лет назад цена в лидирующем в этой группе городов Екатеринбурге превышала значения в Ижевске, Саратове, Омске на 30-35%, а не почти в 2 раза как сейчас. Стоимость недвижимости стала лучше отражать ситуацию в экономике города и региона, его привлекательность для внешних миграций, эффективность муниципального управления. Это связано и с постепенным сокращением доли жилого фонда, построенного во времена СССР, в общем объеме предложения; стоимость квартир в новостройках всегда лучше отражает экономическую реальность и качественные характеристики жилья.

Дорогой центр и дешевая периферия

Снижение стоимости квадратного метра в некоторых городах за последний год превысили 10%, что является самым сильным снижением рынка в процентных пунктах после кризиса 2008-2009 гг. Наиболее сложная ситуация (снижение на 11-14%) была отмечена в городах со значительной долей тяжелой промышленности и ВПК в структуре экономики городов и соответствующих регионов (Омск, Пермь, Волгоград, Ижевск). Менее всего кризисные явления (снижение на 3-5%) пока затронули агломерации с высокой привлекательностью для внешних миграций и/или диверсифицированной структурой экономики (Краснодар, Тюмень, Екатеринбург). В Москве (-3,3%) и Санкт-Петербурге (-1,4%) цены снижаются медленнее, чем в регионах, что типично для сценариев развития кризисов на рынке жилья в РФ. Снижение цены, как в Москве, так и в Санкт-Петербурге сильнее выражено в периферийной части этих городов и, в особенности, в морально устаревшем советском жилом фонде. К примеру, в Санкт-Петербурге номинальные цены в центральных районах и монолитных домах за последний год даже выросли; общее снижение по агломерации в целом произошло за счет опережающих темпов падения цен в панельных домах в периферийной части города.

Средняя взвешенная стоимость квадратного метра по 20 локациям за последние 12 месяцев снизилась на 4,6% с 105,3 до 101,0 тыс. руб.

Средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2015 и 2016 гг., тыс. руб. (данные CIAN.RU).

 

Средняя стоимость кв. м на 31.03.2015

Средняя стоимость кв. м на 31.03.2016

Изменение за год (2015

Волгоград

54 959

48 913

-11,0%

Воронеж

53 525

47 102

-12,0%

Екатеринбург

75 386

70 863

-6,0%

Ижевск

53 087

45 655

-14,0%

Казань

70 119

65 211

-7,0%

Краснодар

51 223

50 167

-2,1%

Красноярск

58 323

54 823

-6,0%

Москва

190 201

183 882

-3,3%

Московская область

81 292

76 685

-5,7%

Нижний Новгород

74 074

65 662

-11,4%

Новосибирск

63 215

57 125

-9,6%

Омск

53 638

46 665

-13,0%

Пермь

60 491

52 627

-13,0%

Ростов-на-Дону

63 098

60 437

-4,2%

Самара

63 341

58 333

-7,9%

Санкт-Петербург

102 962

101 515

-1,4%

Саратов

44 777

40 001

-10,7%

Тюмень

62 646

59 514

-5,0%

Уфа

62 089

60 005

-3,4%

Челябинск

49 218

44 788

-9,0%

Средняя взвешенная цена по 20 локациям

105 929

101 009

 

 Для старта нужно 1,5 млн рублей  

Средняя стоимость квартир нагляднее отражает ценовую дифференциацию по сравнению со стоимостью квадратного метра, так как отражает реальные (а не потенциальные) возможности потребителей на рынке. Минимальный порог входа на рынок жилья в 20 крупнейших агломерациях России к концу 1 квартала 2016 года снизился до 1,5 млн руб. (таковая средняя цена 1-комнатной квартиры в Саратове). Также менее 2 млн руб. сейчас стоят 1-комнатные квартиры в Ижевске, Челябинске, Воронеже, Волгограде и Омске. При этом, в указанном ценовом диапазоне в Московской области крайне затруднительно купить квартиру на вторичном рынке не в ветхом жилом фонде даже в городах на ее внешней периферии. В городах с высокой привлекательностью для внешних миграций (Краснодар, Екатеринбург, Новосибирск) можно отметить более высокие цены на 3-4-комнатные квартиры в связи с локальными особенностями спроса в них.

Средняя стоимость квартир по типам комнатности в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2016 гг., руб. (данные CIAN.RU).

 

1-комнатные квартиры

2-комнатные квартиры

3-комнатные квартиры

4+-комнатные квартиры

Волгоград

1 858 467

2 430 332

3 355 198

5 377 658

Воронеж

1 886 483

2 636 947

3 685 501

4 941 723

Екатеринбург

2 767 847

3 501 812

5 223 894

9 163 702

Ижевск

1 651 913

2 315 254

3 117 885

4 159 372

Казань

2 663 860

3 708 614

4 726 580

6 816 460

Краснодар

2 005 113

2 960 982

4 583 969

7 597 734

Красноярск

2 059 834

2 933 654

4 158 367

5 963 230

Москва

7 099 122

10 629 168

17 013 325

41 622 481

Московская область

4 058 056

5 406 195

7 288 667

10 879 988

Нижний Новгород

2 479 935

3 286 894

4 643 805

8 048 471

Новосибирск

2 148 881

2 958 249

3 985 876

7 144 824

Омск

1 675 411

2 386 748

3 357 904

5 040 001

Пермь

2 044 612

2 706 398

3 800 327

6 194 352

Ростов-на-Дону

2 418 055

3 329 355

4 314 316

7 396 239

Самара

2 405 374

3 294 875

4 420 282

8 573 818

Санкт-Петербург

4 002 003

5 606 123

8 125 124

17 506 489

Саратов

1 520 637

2 190 825

2 876 594

4 946 842

Тюмень

2 336 025

3 302 296

4 533 895

7 307 499

Уфа

2 480 981

3 424 019

5 042 191

7 726 272

Челябинск

1 702 120

2 362 535

3 428 296

5 033 912

Средняя стоимость многокомнатных (4+) квартир в среднем в 3,3 раза превышает стоимость 1-комнатной. Наибольшая дифференциация характерна для Москвы (5,9 раз) и Санкт-Петербурга (4,4 раза). Слабее всего отмечается дифференциация в Ижевске, Казани и Воронеже (2,6 раза).

Прогноз на будущее

Во втором квартале текущего года можно ожидать замедления снижения цен и, возможно, их стабилизационного «отскока» в ряде городов. Это связано с локальным ростом цен на энергоносители, укреплением национальной валюты и некоторым снижением геополитической напряженности, отмеченными к концу 1 квартала 2016 года. 2-й квартал каждого года традиционно наиболее благоприятно складывается для российской экономики. Относительная стабилизация ситуации в экономике может благотворно отразиться и на рынке недвижимости, участники которого стараются адаптироваться к новым макроэкономическим условиям.

Тем не менее, давление на цены квадратного метра в большинстве крупных городов РФ продолжится не только из-за экономических сложностей и трудно прогнозируемых геополитических рисков, но и из-за внутренних факторов. Изменилась ситуация на первичном рынке; он устойчиво трансформировался из «рынка продавца» в «рынок покупателя». На протяжении 2014-2016 гг. сохраняется устойчивый тренд на увеличение объема квартир, не реализованных застройщиком к моменту сдачи в эксплуатацию. Это приводит к тому, что предложения в существующем жилом фонде и в новостройках, которые раньше редко становились прямыми конкурентами, стали напрямую соперничать за покупателя. При этом, маркетинговые возможности застройщиков, их мотивация выполнить план продаж (в том числе за счет предоставления скидок и привлекательных условий оплаты) значительно выше, чем у физических лиц. Изменение институциональных условий функционирования рынка приводит к выдавливанию с рынка инвестиционного спроса.

 

Автор: Татьяна Ленская
Сохрани наш виджет на главной Яндекса
Загрузка...
Загрузка...
Пентагон призвал АСЕАН усилить давление на КНДР

Министр обороны США Джеймс Мэтис встретился с коллегами из стран Ассоциации государств Юго-Восточной Азии (АСЕАН).

23:49  23 Октября 2017
40
Налог на котов и собак введут на Украине

Украинцев обяжут регистрировать и чипировать домашних котов и собак. Кроме того, они будут должны разводить исключительно породистых животных, а хоронить их будут только на специальных кладбищах.

23:41  23 Октября 2017
35
Украинские депутаты начали массово прогуливать заседания Рады в октябре 2017 года

В октябре в среднем на заседаниях Верховной Рады было зарегистрировано около 318 депутатов из 422.

23:40  23 Октября 2017
59
Нефть торгуется разнонаправленно

Черное золото на мировых биржах торгуется разнонаправленно на нерешительности инвесторов.

23:22  23 Октября 2017
55
Минпромторг прокомментировал банкротство концерна "Тракторные заводы"

Программы развития компании будут представлены на рассмотрение рабочей группы к 27 октября.

23:14  23 Октября 2017
30
Врачи озвучили прогноз для журналистки «Эха Москвы»

Специалисты по патологии головы и шеи сделали благоприятный прогноз для ведущей «Эха Москвы» Татьяны Фельгенгауэр.

23:04  23 Октября 2017
55
Орбан объявил Восточную и Центральную Европу "зоной без мигрантов"

Премьер-министр Венгрии считает, что в Центральной и Восточной Европе удалось избежать кризиса из-за нелегальной миграции.

22:54  23 Октября 2017
49
Количество туроператоров в Калининграде сократилось в 5 раз

На рынке выездного туризма Калининграда осталось всего 12 операторов, сообщила руководитель областной Ассоциации предприятий индустрии туризма Тамара Торопова.

22:28  23 Октября 2017
38
ВЭБ подал заявление о признании «Тракторных заводов» банкротом

«Внешэкономбанк» заявил о банкротстве концерна «Тракторные заводы». Сумма исковых требований составляет 68,5 миллиарда рублей.

22:28  23 Октября 2017
31
СБУ обвинила хакеров в рассылке сообщений о покушении на Порошенко

Разосланное якобы от пресс-центра СБУ сообщение о попытке покушения на президента Украины не соответствует действительности, заявил Киев.

22:17  23 Октября 2017
31
Стратегический беспилотник США провел разведку над Донбассом

Беспилотник ВВС США Global Hawk совершил длительный разведывательный полет вдоль линии разграничения на Донбассе.

22:06  23 Октября 2017
70
Перед показом «Матильды» в Петербурге усилили меры безопасности

У обеих сцен Мариинского театра дежурят усиленные наряды полицейских и ОМОН. В северной столице начался показ скандального фильма «Матильда» режиссера Алексея Учителя.

22:05  23 Октября 2017
48
МЭР создает комфортные условия для иностранного бизнеса в РФ

Более 60 американских компаний реализуют в России крупные инвестиционные проекты.

22:01  23 Октября 2017
53
Еврокомиссия и ЕЦБ вынесли вердикт банкам Испании

Кредиторы оценили состояние банковской системы Испании.

21:54  23 Октября 2017
53
Служба безопасности Украины предотвратила покушение на Порошенко

Украинские СМИ со ссылкой на СБУ сообщают о предотвращении покушения на Петра Порошенко.

21:36  23 Октября 2017
128
Саудовский принц предрекает крах биткоина

Аль-Валид бин Талал предсказывает неминуемый крах биткоина.

21:18  23 Октября 2017
86
Из Петербурга может навсегда отчалить последний паром Princess Anastasia

Круизный паром Princess Anastasia может навсегда покинуть порт Санкт-Петербурга. Новым домом для него станет Средиземное море.

21:16  23 Октября 2017
258
"АвтоВАЗ" не планирует сокращений

Российский автопроизводитель не будет проводить сокращений персонала, заявил президент компании Николя Мор.

21:12  23 Октября 2017
32
Рекс Тиллерсон прибыл с необъявленным визитом в Ирак

Глава американского внешнеполитического ведомства Рекс Тиллерсон прибыл с необъявленным визитом в Ирак. Об этом стало известно из сообщения телеканала NBC.

20:49  23 Октября 2017
57
Украинский генерал предостерег от проникновения России в «центр страны»

Украинский генерал Олег Микац высказался за то, чтобы «остановить Россию» на юго-востоке страны.

20:46  23 Октября 2017
292
Михаил Шишханов покидает совет директоров Русснефти

Михаил Шишханов, являющийся совладельцем Бинбанка, покинет состав совета директоров Русснефти. Дело в том, что его имя не вошло в список кандидатов на избрание новых членов совета компании.

20:40  23 Октября 2017
35
МВД предложило усилить наказание за повторное вождение в нетрезвом виде

МВД предложило ввести ужесточение наказания за вождение в нетрезвом виде для водителей, которые уже нарушали ПДД таким образом.

20:33  23 Октября 2017
52
Рад бы, да никак: почему Трамп боится встреч с Путиным

Встреча Дональда Трампа и Владимира Путина на полях саммита АТЭС, если и произойдет, то вряд ли будет результативной - Трамп опасается любых новых обвинений в сотрудничестве с Россией и поэтому не будет идти на сближение, считает профессор РУДН Юрий Почта.

20:18  23 Октября 2017
576
Эксперт назвал средства противодействия РФ ядерным бомбардировщикам США

Эксперт назвал средства противодействия ядерным бомбардировщикам США В-52 со стороны России, Китая и Северной Кореи.

20:18  23 Октября 2017
329
"Сердце России" появится в лондонском метро

Тематический поезд Московского метрополитена Сердце России будет запущен в лондонской подземке. Об этом сообщил глава столичного департамента транспорта Максим Ликсутов.

20:11  23 Октября 2017
73
Выяснилось, почему власти Москвы отказали "криптовалютчикам" в проведении митинга

Сторонники легализации криптовалют в России планировали организовать шествие по Красной площади, однако получили отказ в проведении акции от столичных властей. Как выяснилось, такое решение обусловлено нарушением регламента подачи заявления о митинге его организаторами.

19:58  23 Октября 2017
36
Пользователи смартфонов Google заявили о выгорании экранов

Пользователи смартфонов Pixel 2 заявили о проблеме с экранами устройств. По их словам, при выгорании на сером фоне проявляются различные элементы.

19:57  23 Октября 2017
96
Песков прокомментировал информацию о возможной встрече Путина и Трампа во Вьетнаме

Встреча российского лидера Владимира Путина и его американского коллеги Дональда Трампа в рамках саммита АТЭС в ноябре пока не запланирована. Так информацию о возможных переговорах глав государств прокомментировал пресс-секретарь президента РФ Дмитрий Песков.

19:47  23 Октября 2017
62
WSJ рассказал об «игре в прятки» российской подлодки и авианосца США

The Wall Street Journal рассказал о эффекте, который произвела подводная лодка «Краснодар» на моряков американского авианосца George H.W. Bush.

19:39  23 Октября 2017
417
Эвакуацию в МГУ провели после звонка о "минировании"

В Москве эвакуировали здание МГУ имени Ломоносова. Как отметили в экстренных службах, причиной стал очередной анонимный звонок о минировании.

19:37  23 Октября 2017
55