Кризис рубль бережет: эксперты уверены, что сейчас лучшее время для покупки жилья

13:31  06 Апреля 2016
1 650
Москва
Кризис рубль бережет: эксперты уверены, что сейчас лучшее время для покупки жилья
Кризис рубль бережет: эксперты уверены, что сейчас лучшее время для покупки жилья
Степан Яцко

Цена квадратного метра в России за последний год снизилась в среднем на 10%. Специалисты рынка недвижимости прогнозируют дальнейшее, но уже не столь значительное, падение стоимости жилья. В каких городах России самые выгодные предложения и когда цены на первичном рынке приблизятся к ценам на вторичном – об этом в исследовании, проведенном аналитическим центром ЦИАН.

Влияние макроэкономики на рынок жилья

В 1 квартале 2016 года все региональные рынки жилья продемонстрировали отрицательную динамику. Если на протяжении 2015 года в отдельные месяцы некоторые города показывали пусть и незначительный, но рост экспонируемых цен, то с началом 2016 года стабильно снижаться стали не только цены реальных сделок, но и базовые ожидания продавцов. Эксперты CIAN.RU связывают данную тенденцию с негативной макроэкономической конъюнктурой, которая оказывала влияние на рынок. В конечном итоге это снижает потребительскую активность и потребительскую уверенность населения, что всегда негативно сказывается на его поведении на рынке жилья. Внутренние факторы также оказали негативное воздействие на динамику развития рынка. Неопределенность с пролонгацией программы субсидированной ипотеки хотя и привела к некоторому всплеску продаж новостроек в феврале, но в условиях сжатия платежеспособного спроса может негативно сказаться на темпах продаж новостроек и финансовой устойчивости застройщиков уже в ближайшие месяцы.

Когда предложение опережает спрос

По итогам первого квартала в 20 крупнейших агломерациях РФ в активном предложении находится 255,6 тыс. квартир общей площадью 14,3 млн кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения вырос на 28,6%. Предложение растет практически во всех региональных рынках. Это связано как с увеличением срока экспозиции квартир (квартиры дольше не могут найти своего покупателя, сложнее стало выстраивать альтернативные цепочки), так и с большим объемом предложения, которое переходит на вторичный рынок из недавно сданных новостроек.

Структура предложения в разрезе по типам комнатности остается достаточно стабильной, годовые и квартальные изменения этих параметров находятся в пределах статистической погрешности (около 38% приходится на 1-комнатные квартиры, 34% на 2-комнатные, 23% на 3-комнатные и 5% на многокомнатные квартиры). Предложение на рынке жилья всегда в последние годы смещено в сторону квартир с меньшим числом комнат.

Региональная дифференциация в структуре предложения по типам комнатности выражена гораздо сильнее. Доля малогабаритных квартир наиболее высока в регионах с наиболее развитыми рынками новостроек эконом-класса (Московская область, Краснодар, Самара, Тюмень, Уфа). Это является наглядных отражением антикризисной стратегии застройщиков, которые вынуждены снижать метражи квартир, увеличивать долю 1-комнатных квартир и студий в стремлении сократить «стоимость входа» на рынок для поддержания необходимых темпов продаж. Максимальная доля многокомнатных квартир отмечается в Москве (8,0%), Санкт-Петербурге (6,5%).

Средняя площадь квартир в активном предложении отражает не только особенности рынка жилья в настоящее время, но и общий характер застройки города. Минимальные площади квартир (менее 53 кв. м в среднем и менее 37 кв. м в 1-комнатных квартирах) отмечаются в Ижевске, Перми и Омске, где значительную часть городской застройки составляет кварталы при крупных промышленных предприятиях с преобладанием малогабаритных квартир. Максимальные площади характерны для Москвы и Санкт-Петербурга.

Средняя площадь квартир в активном предложении в 20 крупнейших агломерациях РФ по типам комнатности (данные CIAN.RU).

 

Доля 1-комнатных квартир

Доля 2-комнатных квартир

Доля 3-комнатных квартир

Доля 4-комнатных квартир

Все квартиры

Волгоград

36,6

50,5

69,0

99,8

52,4

Воронеж

38,8

57,1

78,8

103,1

55,6

Екатеринбург

36,9

51,0

74,5

118,7

56,5

Ижевск

35,0

51,6

69,4

90,5

51,6

Казань

38,0

56,8

77,7

115,7

56,6

Краснодар

40,4

60,5

85,7

141,9

57,6

Красноярск

37,0

54,5

75,8

102,2

54,2

Москва

38,6

54,7

77,7

137,3

63,1

Московская область

40,3

57,0

78,7

107,2

55,9

Нижний Новгород

38,6

53,9

74,5

126,8

58,8

Новосибирск

37,2

52,3

70,6

107,7

53,2

Омск

35,5

53,4

73,3

117,3

51,9

Пермь

35,5

51,7

70,2

98,1

52,4

Ростов-на-Дону

39,1

55,3

73,3

108,8

55,2

Самара

40,0

58,1

78,9

127,7

57,0

Санкт-Петербург

39,8

58,3

81,4

133,6

61,6

Саратов

38,2

54,4

72,3

108,9

53,4

Тюмень

38,1

56,3

78,7

114,9

55,2

Уфа

37,9

54,7

76,9

118,2

55,6

Челябинск

36,9

53,9

75,5

106,3

55,5

От Москвы до самых до окраин

Дифференциация цены квадратного метра в городах РФ наглядно отражает региональные диспропорции экономического развития. Средняя стоимость квадратного метра в Москве практически в 2 раза опережает аналогичный параметр для Санкт-Петербурга. В других крупнейших городах РФ стоимость квадратного метра сейчас находится в диапазоне 40-70 тыс. руб. за кв. м. Разрыв «Москва — Санкт-Петербург — регионы» в цене недвижимости пусть медленно, но все же сокращается и можно ожидать продолжения данной тенденции в среднесрочной перспективе.

Одним из трендов 2010-х гг. является рост дифференциации цен в региональных центрах. К примеру, еще 6-7 лет назад цена в лидирующем в этой группе городов Екатеринбурге превышала значения в Ижевске, Саратове, Омске на 30-35%, а не почти в 2 раза как сейчас. Стоимость недвижимости стала лучше отражать ситуацию в экономике города и региона, его привлекательность для внешних миграций, эффективность муниципального управления. Это связано и с постепенным сокращением доли жилого фонда, построенного во времена СССР, в общем объеме предложения; стоимость квартир в новостройках всегда лучше отражает экономическую реальность и качественные характеристики жилья.

Дорогой центр и дешевая периферия

Снижение стоимости квадратного метра в некоторых городах за последний год превысили 10%, что является самым сильным снижением рынка в процентных пунктах после кризиса 2008-2009 гг. Наиболее сложная ситуация (снижение на 11-14%) была отмечена в городах со значительной долей тяжелой промышленности и ВПК в структуре экономики городов и соответствующих регионов (Омск, Пермь, Волгоград, Ижевск). Менее всего кризисные явления (снижение на 3-5%) пока затронули агломерации с высокой привлекательностью для внешних миграций и/или диверсифицированной структурой экономики (Краснодар, Тюмень, Екатеринбург). В Москве (-3,3%) и Санкт-Петербурге (-1,4%) цены снижаются медленнее, чем в регионах, что типично для сценариев развития кризисов на рынке жилья в РФ. Снижение цены, как в Москве, так и в Санкт-Петербурге сильнее выражено в периферийной части этих городов и, в особенности, в морально устаревшем советском жилом фонде. К примеру, в Санкт-Петербурге номинальные цены в центральных районах и монолитных домах за последний год даже выросли; общее снижение по агломерации в целом произошло за счет опережающих темпов падения цен в панельных домах в периферийной части города.

Средняя взвешенная стоимость квадратного метра по 20 локациям за последние 12 месяцев снизилась на 4,6% с 105,3 до 101,0 тыс. руб.

Средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2015 и 2016 гг., тыс. руб. (данные CIAN.RU).

 

Средняя стоимость кв. м на 31.03.2015

Средняя стоимость кв. м на 31.03.2016

Изменение за год (2015

Волгоград

54 959

48 913

-11,0%

Воронеж

53 525

47 102

-12,0%

Екатеринбург

75 386

70 863

-6,0%

Ижевск

53 087

45 655

-14,0%

Казань

70 119

65 211

-7,0%

Краснодар

51 223

50 167

-2,1%

Красноярск

58 323

54 823

-6,0%

Москва

190 201

183 882

-3,3%

Московская область

81 292

76 685

-5,7%

Нижний Новгород

74 074

65 662

-11,4%

Новосибирск

63 215

57 125

-9,6%

Омск

53 638

46 665

-13,0%

Пермь

60 491

52 627

-13,0%

Ростов-на-Дону

63 098

60 437

-4,2%

Самара

63 341

58 333

-7,9%

Санкт-Петербург

102 962

101 515

-1,4%

Саратов

44 777

40 001

-10,7%

Тюмень

62 646

59 514

-5,0%

Уфа

62 089

60 005

-3,4%

Челябинск

49 218

44 788

-9,0%

Средняя взвешенная цена по 20 локациям

105 929

101 009

 

 Для старта нужно 1,5 млн рублей  

Средняя стоимость квартир нагляднее отражает ценовую дифференциацию по сравнению со стоимостью квадратного метра, так как отражает реальные (а не потенциальные) возможности потребителей на рынке. Минимальный порог входа на рынок жилья в 20 крупнейших агломерациях России к концу 1 квартала 2016 года снизился до 1,5 млн руб. (таковая средняя цена 1-комнатной квартиры в Саратове). Также менее 2 млн руб. сейчас стоят 1-комнатные квартиры в Ижевске, Челябинске, Воронеже, Волгограде и Омске. При этом, в указанном ценовом диапазоне в Московской области крайне затруднительно купить квартиру на вторичном рынке не в ветхом жилом фонде даже в городах на ее внешней периферии. В городах с высокой привлекательностью для внешних миграций (Краснодар, Екатеринбург, Новосибирск) можно отметить более высокие цены на 3-4-комнатные квартиры в связи с локальными особенностями спроса в них.

Средняя стоимость квартир по типам комнатности в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2016 гг., руб. (данные CIAN.RU).

 

1-комнатные квартиры

2-комнатные квартиры

3-комнатные квартиры

4+-комнатные квартиры

Волгоград

1 858 467

2 430 332

3 355 198

5 377 658

Воронеж

1 886 483

2 636 947

3 685 501

4 941 723

Екатеринбург

2 767 847

3 501 812

5 223 894

9 163 702

Ижевск

1 651 913

2 315 254

3 117 885

4 159 372

Казань

2 663 860

3 708 614

4 726 580

6 816 460

Краснодар

2 005 113

2 960 982

4 583 969

7 597 734

Красноярск

2 059 834

2 933 654

4 158 367

5 963 230

Москва

7 099 122

10 629 168

17 013 325

41 622 481

Московская область

4 058 056

5 406 195

7 288 667

10 879 988

Нижний Новгород

2 479 935

3 286 894

4 643 805

8 048 471

Новосибирск

2 148 881

2 958 249

3 985 876

7 144 824

Омск

1 675 411

2 386 748

3 357 904

5 040 001

Пермь

2 044 612

2 706 398

3 800 327

6 194 352

Ростов-на-Дону

2 418 055

3 329 355

4 314 316

7 396 239

Самара

2 405 374

3 294 875

4 420 282

8 573 818

Санкт-Петербург

4 002 003

5 606 123

8 125 124

17 506 489

Саратов

1 520 637

2 190 825

2 876 594

4 946 842

Тюмень

2 336 025

3 302 296

4 533 895

7 307 499

Уфа

2 480 981

3 424 019

5 042 191

7 726 272

Челябинск

1 702 120

2 362 535

3 428 296

5 033 912

Средняя стоимость многокомнатных (4+) квартир в среднем в 3,3 раза превышает стоимость 1-комнатной. Наибольшая дифференциация характерна для Москвы (5,9 раз) и Санкт-Петербурга (4,4 раза). Слабее всего отмечается дифференциация в Ижевске, Казани и Воронеже (2,6 раза).

Прогноз на будущее

Во втором квартале текущего года можно ожидать замедления снижения цен и, возможно, их стабилизационного «отскока» в ряде городов. Это связано с локальным ростом цен на энергоносители, укреплением национальной валюты и некоторым снижением геополитической напряженности, отмеченными к концу 1 квартала 2016 года. 2-й квартал каждого года традиционно наиболее благоприятно складывается для российской экономики. Относительная стабилизация ситуации в экономике может благотворно отразиться и на рынке недвижимости, участники которого стараются адаптироваться к новым макроэкономическим условиям.

Тем не менее, давление на цены квадратного метра в большинстве крупных городов РФ продолжится не только из-за экономических сложностей и трудно прогнозируемых геополитических рисков, но и из-за внутренних факторов. Изменилась ситуация на первичном рынке; он устойчиво трансформировался из «рынка продавца» в «рынок покупателя». На протяжении 2014-2016 гг. сохраняется устойчивый тренд на увеличение объема квартир, не реализованных застройщиком к моменту сдачи в эксплуатацию. Это приводит к тому, что предложения в существующем жилом фонде и в новостройках, которые раньше редко становились прямыми конкурентами, стали напрямую соперничать за покупателя. При этом, маркетинговые возможности застройщиков, их мотивация выполнить план продаж (в том числе за счет предоставления скидок и привлекательных условий оплаты) значительно выше, чем у физических лиц. Изменение институциональных условий функционирования рынка приводит к выдавливанию с рынка инвестиционного спроса.

 

Читайте нас в Яндексе

Автор: Татьяна Ленская
Загрузка...
Загрузка...
Российские туристы стали меньше ездить в Великобританию и США Военное сотрудничество РФ в Африке укрепит деловые связи Лавров заявил, что России нужно готовиться к продолжению провокаций Запада в Сирии "А дальше рояль, бульдозер и снайперы?": людей в военной форме на протестах в Ереване назвали пунктом "цветной" методички Пошлины на алюминий и сталь бумерангом возвращаются Трампу Минобороны Армении: присоединившихся к протестам солдат ждет наказание Евросоюз захотел, чтобы Россия и США продлили действия договора о СНВ США "разменивают" Латвию на антироссийские санкции Песков прокомментировал возможность вмешательства России в ситуацию в Армении В ПАСЕ отвергли призыв Британии обсудить «вмешательство России» Беженцы из Думы заявили журналистам ФРГ об инсценировке химатаки Лавров прокомментировал действия США по «ядерной сделке» с Ираном
ВЦИОМ выяснил отношение россиян к здоровому образу жизни

Всероссийский центр изучения общественного мнения (ВЦИОМ) провел опрос на тему отношения граждан РФ к своему здоровью. Результаты опубликованы на сайте социологической службы.

14:53  23 Апреля 2018
55
Российские туристы стали меньше ездить в Великобританию и США

В Ассоциации туроператоров России заявили, что турпоток из России в Великобританию снизился примерно на 10-15%.

14:52  23 Апреля 2018
31
Курс доллара на завтра: ЦБ установил курсы валют на 24 апреля

Центробанк объявил официальные курсы доллара и евро на вторник, 24 апреля. Соответствующая информация приводится на сайте регулятора.

14:47  23 Апреля 2018
46
Военное сотрудничество РФ в Африке укрепит деловые связи

Военное сотрудничество России с африканскими странами способствует наращиванию экономических связей. Эксперты отмечают, что повышение безопасности откроет новые рынки для бизнеса.

14:35  23 Апреля 2018
42
Лавров заявил, что России нужно готовиться к продолжению провокаций Запада в Сирии

Сергей Лавров заявил, что Россия должна готовиться к тому, что Запад будет продолжать провокации в Сирии.

14:33  23 Апреля 2018
37
Это мешает урегулированию: Путин рассказал Макрону о последствиях ударов по Сирии

Президент России Владимир Путин и президент Франции Эманюэль Макрон переговорили по телефону. В ходе разговора Путин указал своему коллеге, что ракетные удары по Сирии навредили процессу политического урегулирования, сообщает пресс-служба Кремля.

14:28  23 Апреля 2018
67
"А дальше рояль, бульдозер и снайперы?": людей в военной форме на протестах в Ереване назвали пунктом "цветной" методички

Появление людей в военной форме на акциях протеста в Армении было ожидаемым, поскольку ситуация развивается по сценарию "цветной революции"

14:27  23 Апреля 2018
60
Успенский обратился в СКР и Генпрокуратуру из-за «Простоквашино»

Писатель Эдуард Успенский направил заявления в Генпрокуратуру, Следственный комитет РФ и Счетную палату. Причиной стала трансляция продолжения мультфильма «Простоквашино».

14:19  23 Апреля 2018
47
Медведев утвердил план повышения энергоэффективности в России

Дмитрий Медведев утвердил план повышения энергоэффективности в России. По его словам, сейчас РФ «сильно отстает» в этой сфере от лидеров.

14:14  23 Апреля 2018
30
Эксперт назвал самые недовольные передачей С-300 в Сирию страны

Эксперт рассказал, какие страны меньше всего обрадуются при поставках российских ЗРК С-300 «Фаворит» в Сирию.

14:09  23 Апреля 2018
97
Пошлины на алюминий и сталь бумерангом возвращаются Трампу

Введение импортных пошлин на алюминий и сталь было вызвано необходимостью заткнуть дыры в бюджете США, это решение бьет парадоксальным образом по внутреннему производителю и наверняка будет смягчено.

14:08  23 Апреля 2018
115
Минобороны Армении: присоединившихся к протестам солдат ждет наказание

Министерство обороны Армении осудило группу членов миротворческой бригады, которые присоединились к акциям протеста. Их может ждать наказание, говорится в сообщении ведомства.

14:07  23 Апреля 2018
45
Евросоюз захотел, чтобы Россия и США продлили действия договора о СНВ

Евросоюз призвал Россию и США продлить действие договора о стратегических наступательных вооружениях.

14:01  23 Апреля 2018
47
В Сети начались жалобы на проблемы с работой YouTube в России

Пользователи Сети заявили о проблемах с доступом к видеохостингу YouTube на территории РФ.

13:56  23 Апреля 2018
45
Кудрин дал совет, как ответить на санкции США против России

Экс-министр финансов России Алексей Кудрин посоветовал властям РФ отвечать на санкции США политическими методами.

13:48  23 Апреля 2018
67
В Кремле разъяснили позицию России по возможному реформированию ООН

Организация объединенных наций и ее Совет безопасности остаются безальтернативными международными органами, поэтому их реформы должны проводиться только с согласия постоянных членов организации. Об этом сообщил пресс-секретарь президента России Дмитрий Песков.

13:45  23 Апреля 2018
87
Песков прокомментировал сведения о встрече Путина и Дерипаски

Пресс-секретарь президента России Дмитрий Песков ответил на вопрос о встрече Владимира Путина с предпринимателем Олегом Дерипаской после ввода новых санкций.

13:45  23 Апреля 2018
48
"Гутерриш умывает руки – обвинять США он боится": в России сделали вывод из заявления генсека ООН о возвращении холодной войны

Генеральный секретарь ООН Антониу Гутерриш заявлением о возвращении холодной войны "умывает руки" и демонстрирует неготовность ООН обвинять США

13:39  23 Апреля 2018
161
США "разменивают" Латвию на антироссийские санкции

Санкции США против РФ ударили по банковской системе Латвии‍ и других стран вполне ожидаемо – интересами своих партнеров в ЕС США решили пренебречь

13:37  23 Апреля 2018
1 065
В Москве на «Аллее правителей» увековечили память Бориса Ельцина

В Москве установили бюст первого президента РФ Бориса Ельцина.

13:35  23 Апреля 2018
34
Кремль присоединился к позиции ООН в вопросе «ядерной сделки» с Ираном

В Кремле признают Совместный всеобъемлющий план действий в отношении ядерных разработок Ирана обязательным и безальтернативным для всех стран. Об этом сообщил пресс-секретарь президента РФ Дмитрий Песков.

13:24  23 Апреля 2018
46
Песков прокомментировал возможность вмешательства России в ситуацию в Армении

Дмитрий Песков прокомментировал возможность вмешательства России в «Майдан» в Армении. По его словам, никакой необходимости это делать нет.

13:24  23 Апреля 2018
145
В Кремле ответили на вопрос о возможных поставках С-300 в Сирию

В Кремле ответили на вопрос о публикациях СМИ по поводу возможных поставок комплексов С-300 в Сирию.

13:23  23 Апреля 2018
55
В ПАСЕ отвергли призыв Британии обсудить «вмешательство России»

В Бюро ПАСЕ отклонили предложение Великобритании обсудить «вмешательство РФ» в дела Соединенного Королевства.

13:12  23 Апреля 2018
935
Лавров: ОЗХО до сих пор не посетила место «химатаки» в городе Дума

Миссия Организации по запрещению химического оружия (ОЗХО) до сих пор не побывала на месте «химатаки» в сирийском городе Дума. Об этом сообщил министр иностранных дел РФ Сергей Лавров.

13:01  23 Апреля 2018
68
Беженцы из Думы заявили журналистам ФРГ об инсценировке химатаки

Журналисты немецкого телеканала ZDF сообщили, что беженцы из сирийского города Дума рассказали им о способе инсценировки «химатаки».

13:00  23 Апреля 2018
92
"Россия – кредитор всего мира": эксперт объяснил, почему санкции США не смогут "выключить" РФ из мировой экономики

Запад не сможет "выключить" Россию из мировой экономики, поскольку РФ является "кредитором всего мира" и важнейшим элементом экономической системы

13:00  23 Апреля 2018
171
Лавров прокомментировал действия США по «ядерной сделке» с Ираном

Сергей Лавров заявил, что пересматривать договоренности в рамках иранской «ядерной сделки» совершенно недопустимо.

12:59  23 Апреля 2018
55
Игрок на замену: Китай обнулит для России санкции Запада

Отношения Китая и США будут портиться и дальше. Это связано не с позицией администрации Белого Дома, а с выходом Пекина на новый уровень развития, и эта ситуация является уникальным шансом для России - сближение между Москвой и Пекином ускоряется.

12:52  23 Апреля 2018
1 667
«Постановочный спектакль»: Лавров связал удар США по Сирии с миссией ОЗХО

Глава МИД РФ Сергей Лавров рассказали, какую цель преследовали США и их союзники при ударе по Сирии.

12:48  23 Апреля 2018
30