Кризис рубль бережет: эксперты уверены, что сейчас лучшее время для покупки жилья

13:31  06 Апреля 2016
1 948
Москва
Кризис рубль бережет: эксперты уверены, что сейчас лучшее время для покупки жилья
Кризис рубль бережет: эксперты уверены, что сейчас лучшее время для покупки жилья
Степан Яцко

Цена квадратного метра в России за последний год снизилась в среднем на 10%. Специалисты рынка недвижимости прогнозируют дальнейшее, но уже не столь значительное, падение стоимости жилья. В каких городах России самые выгодные предложения и когда цены на первичном рынке приблизятся к ценам на вторичном – об этом в исследовании, проведенном аналитическим центром ЦИАН.

Влияние макроэкономики на рынок жилья

В 1 квартале 2016 года все региональные рынки жилья продемонстрировали отрицательную динамику. Если на протяжении 2015 года в отдельные месяцы некоторые города показывали пусть и незначительный, но рост экспонируемых цен, то с началом 2016 года стабильно снижаться стали не только цены реальных сделок, но и базовые ожидания продавцов. Эксперты CIAN.RU связывают данную тенденцию с негативной макроэкономической конъюнктурой, которая оказывала влияние на рынок. В конечном итоге это снижает потребительскую активность и потребительскую уверенность населения, что всегда негативно сказывается на его поведении на рынке жилья. Внутренние факторы также оказали негативное воздействие на динамику развития рынка. Неопределенность с пролонгацией программы субсидированной ипотеки хотя и привела к некоторому всплеску продаж новостроек в феврале, но в условиях сжатия платежеспособного спроса может негативно сказаться на темпах продаж новостроек и финансовой устойчивости застройщиков уже в ближайшие месяцы.

Когда предложение опережает спрос

По итогам первого квартала в 20 крупнейших агломерациях РФ в активном предложении находится 255,6 тыс. квартир общей площадью 14,3 млн кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения вырос на 28,6%. Предложение растет практически во всех региональных рынках. Это связано как с увеличением срока экспозиции квартир (квартиры дольше не могут найти своего покупателя, сложнее стало выстраивать альтернативные цепочки), так и с большим объемом предложения, которое переходит на вторичный рынок из недавно сданных новостроек.

Структура предложения в разрезе по типам комнатности остается достаточно стабильной, годовые и квартальные изменения этих параметров находятся в пределах статистической погрешности (около 38% приходится на 1-комнатные квартиры, 34% на 2-комнатные, 23% на 3-комнатные и 5% на многокомнатные квартиры). Предложение на рынке жилья всегда в последние годы смещено в сторону квартир с меньшим числом комнат.

Региональная дифференциация в структуре предложения по типам комнатности выражена гораздо сильнее. Доля малогабаритных квартир наиболее высока в регионах с наиболее развитыми рынками новостроек эконом-класса (Московская область, Краснодар, Самара, Тюмень, Уфа). Это является наглядных отражением антикризисной стратегии застройщиков, которые вынуждены снижать метражи квартир, увеличивать долю 1-комнатных квартир и студий в стремлении сократить «стоимость входа» на рынок для поддержания необходимых темпов продаж. Максимальная доля многокомнатных квартир отмечается в Москве (8,0%), Санкт-Петербурге (6,5%).

Средняя площадь квартир в активном предложении отражает не только особенности рынка жилья в настоящее время, но и общий характер застройки города. Минимальные площади квартир (менее 53 кв. м в среднем и менее 37 кв. м в 1-комнатных квартирах) отмечаются в Ижевске, Перми и Омске, где значительную часть городской застройки составляет кварталы при крупных промышленных предприятиях с преобладанием малогабаритных квартир. Максимальные площади характерны для Москвы и Санкт-Петербурга.

Средняя площадь квартир в активном предложении в 20 крупнейших агломерациях РФ по типам комнатности (данные CIAN.RU).

 

Доля 1-комнатных квартир

Доля 2-комнатных квартир

Доля 3-комнатных квартир

Доля 4-комнатных квартир

Все квартиры

Волгоград

36,6

50,5

69,0

99,8

52,4

Воронеж

38,8

57,1

78,8

103,1

55,6

Екатеринбург

36,9

51,0

74,5

118,7

56,5

Ижевск

35,0

51,6

69,4

90,5

51,6

Казань

38,0

56,8

77,7

115,7

56,6

Краснодар

40,4

60,5

85,7

141,9

57,6

Красноярск

37,0

54,5

75,8

102,2

54,2

Москва

38,6

54,7

77,7

137,3

63,1

Московская область

40,3

57,0

78,7

107,2

55,9

Нижний Новгород

38,6

53,9

74,5

126,8

58,8

Новосибирск

37,2

52,3

70,6

107,7

53,2

Омск

35,5

53,4

73,3

117,3

51,9

Пермь

35,5

51,7

70,2

98,1

52,4

Ростов-на-Дону

39,1

55,3

73,3

108,8

55,2

Самара

40,0

58,1

78,9

127,7

57,0

Санкт-Петербург

39,8

58,3

81,4

133,6

61,6

Саратов

38,2

54,4

72,3

108,9

53,4

Тюмень

38,1

56,3

78,7

114,9

55,2

Уфа

37,9

54,7

76,9

118,2

55,6

Челябинск

36,9

53,9

75,5

106,3

55,5

От Москвы до самых до окраин

Дифференциация цены квадратного метра в городах РФ наглядно отражает региональные диспропорции экономического развития. Средняя стоимость квадратного метра в Москве практически в 2 раза опережает аналогичный параметр для Санкт-Петербурга. В других крупнейших городах РФ стоимость квадратного метра сейчас находится в диапазоне 40-70 тыс. руб. за кв. м. Разрыв «Москва — Санкт-Петербург — регионы» в цене недвижимости пусть медленно, но все же сокращается и можно ожидать продолжения данной тенденции в среднесрочной перспективе.

Одним из трендов 2010-х гг. является рост дифференциации цен в региональных центрах. К примеру, еще 6-7 лет назад цена в лидирующем в этой группе городов Екатеринбурге превышала значения в Ижевске, Саратове, Омске на 30-35%, а не почти в 2 раза как сейчас. Стоимость недвижимости стала лучше отражать ситуацию в экономике города и региона, его привлекательность для внешних миграций, эффективность муниципального управления. Это связано и с постепенным сокращением доли жилого фонда, построенного во времена СССР, в общем объеме предложения; стоимость квартир в новостройках всегда лучше отражает экономическую реальность и качественные характеристики жилья.

Дорогой центр и дешевая периферия

Снижение стоимости квадратного метра в некоторых городах за последний год превысили 10%, что является самым сильным снижением рынка в процентных пунктах после кризиса 2008-2009 гг. Наиболее сложная ситуация (снижение на 11-14%) была отмечена в городах со значительной долей тяжелой промышленности и ВПК в структуре экономики городов и соответствующих регионов (Омск, Пермь, Волгоград, Ижевск). Менее всего кризисные явления (снижение на 3-5%) пока затронули агломерации с высокой привлекательностью для внешних миграций и/или диверсифицированной структурой экономики (Краснодар, Тюмень, Екатеринбург). В Москве (-3,3%) и Санкт-Петербурге (-1,4%) цены снижаются медленнее, чем в регионах, что типично для сценариев развития кризисов на рынке жилья в РФ. Снижение цены, как в Москве, так и в Санкт-Петербурге сильнее выражено в периферийной части этих городов и, в особенности, в морально устаревшем советском жилом фонде. К примеру, в Санкт-Петербурге номинальные цены в центральных районах и монолитных домах за последний год даже выросли; общее снижение по агломерации в целом произошло за счет опережающих темпов падения цен в панельных домах в периферийной части города.

Средняя взвешенная стоимость квадратного метра по 20 локациям за последние 12 месяцев снизилась на 4,6% с 105,3 до 101,0 тыс. руб.

Средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2015 и 2016 гг., тыс. руб. (данные CIAN.RU).

 

Средняя стоимость кв. м на 31.03.2015

Средняя стоимость кв. м на 31.03.2016

Изменение за год (2015

Волгоград

54 959

48 913

-11,0%

Воронеж

53 525

47 102

-12,0%

Екатеринбург

75 386

70 863

-6,0%

Ижевск

53 087

45 655

-14,0%

Казань

70 119

65 211

-7,0%

Краснодар

51 223

50 167

-2,1%

Красноярск

58 323

54 823

-6,0%

Москва

190 201

183 882

-3,3%

Московская область

81 292

76 685

-5,7%

Нижний Новгород

74 074

65 662

-11,4%

Новосибирск

63 215

57 125

-9,6%

Омск

53 638

46 665

-13,0%

Пермь

60 491

52 627

-13,0%

Ростов-на-Дону

63 098

60 437

-4,2%

Самара

63 341

58 333

-7,9%

Санкт-Петербург

102 962

101 515

-1,4%

Саратов

44 777

40 001

-10,7%

Тюмень

62 646

59 514

-5,0%

Уфа

62 089

60 005

-3,4%

Челябинск

49 218

44 788

-9,0%

Средняя взвешенная цена по 20 локациям

105 929

101 009

 

 Для старта нужно 1,5 млн рублей  

Средняя стоимость квартир нагляднее отражает ценовую дифференциацию по сравнению со стоимостью квадратного метра, так как отражает реальные (а не потенциальные) возможности потребителей на рынке. Минимальный порог входа на рынок жилья в 20 крупнейших агломерациях России к концу 1 квартала 2016 года снизился до 1,5 млн руб. (таковая средняя цена 1-комнатной квартиры в Саратове). Также менее 2 млн руб. сейчас стоят 1-комнатные квартиры в Ижевске, Челябинске, Воронеже, Волгограде и Омске. При этом, в указанном ценовом диапазоне в Московской области крайне затруднительно купить квартиру на вторичном рынке не в ветхом жилом фонде даже в городах на ее внешней периферии. В городах с высокой привлекательностью для внешних миграций (Краснодар, Екатеринбург, Новосибирск) можно отметить более высокие цены на 3-4-комнатные квартиры в связи с локальными особенностями спроса в них.

Средняя стоимость квартир по типам комнатности в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2016 гг., руб. (данные CIAN.RU).

 

1-комнатные квартиры

2-комнатные квартиры

3-комнатные квартиры

4+-комнатные квартиры

Волгоград

1 858 467

2 430 332

3 355 198

5 377 658

Воронеж

1 886 483

2 636 947

3 685 501

4 941 723

Екатеринбург

2 767 847

3 501 812

5 223 894

9 163 702

Ижевск

1 651 913

2 315 254

3 117 885

4 159 372

Казань

2 663 860

3 708 614

4 726 580

6 816 460

Краснодар

2 005 113

2 960 982

4 583 969

7 597 734

Красноярск

2 059 834

2 933 654

4 158 367

5 963 230

Москва

7 099 122

10 629 168

17 013 325

41 622 481

Московская область

4 058 056

5 406 195

7 288 667

10 879 988

Нижний Новгород

2 479 935

3 286 894

4 643 805

8 048 471

Новосибирск

2 148 881

2 958 249

3 985 876

7 144 824

Омск

1 675 411

2 386 748

3 357 904

5 040 001

Пермь

2 044 612

2 706 398

3 800 327

6 194 352

Ростов-на-Дону

2 418 055

3 329 355

4 314 316

7 396 239

Самара

2 405 374

3 294 875

4 420 282

8 573 818

Санкт-Петербург

4 002 003

5 606 123

8 125 124

17 506 489

Саратов

1 520 637

2 190 825

2 876 594

4 946 842

Тюмень

2 336 025

3 302 296

4 533 895

7 307 499

Уфа

2 480 981

3 424 019

5 042 191

7 726 272

Челябинск

1 702 120

2 362 535

3 428 296

5 033 912

Средняя стоимость многокомнатных (4+) квартир в среднем в 3,3 раза превышает стоимость 1-комнатной. Наибольшая дифференциация характерна для Москвы (5,9 раз) и Санкт-Петербурга (4,4 раза). Слабее всего отмечается дифференциация в Ижевске, Казани и Воронеже (2,6 раза).

Прогноз на будущее

Во втором квартале текущего года можно ожидать замедления снижения цен и, возможно, их стабилизационного «отскока» в ряде городов. Это связано с локальным ростом цен на энергоносители, укреплением национальной валюты и некоторым снижением геополитической напряженности, отмеченными к концу 1 квартала 2016 года. 2-й квартал каждого года традиционно наиболее благоприятно складывается для российской экономики. Относительная стабилизация ситуации в экономике может благотворно отразиться и на рынке недвижимости, участники которого стараются адаптироваться к новым макроэкономическим условиям.

Тем не менее, давление на цены квадратного метра в большинстве крупных городов РФ продолжится не только из-за экономических сложностей и трудно прогнозируемых геополитических рисков, но и из-за внутренних факторов. Изменилась ситуация на первичном рынке; он устойчиво трансформировался из «рынка продавца» в «рынок покупателя». На протяжении 2014-2016 гг. сохраняется устойчивый тренд на увеличение объема квартир, не реализованных застройщиком к моменту сдачи в эксплуатацию. Это приводит к тому, что предложения в существующем жилом фонде и в новостройках, которые раньше редко становились прямыми конкурентами, стали напрямую соперничать за покупателя. При этом, маркетинговые возможности застройщиков, их мотивация выполнить план продаж (в том числе за счет предоставления скидок и привлекательных условий оплаты) значительно выше, чем у физических лиц. Изменение институциональных условий функционирования рынка приводит к выдавливанию с рынка инвестиционного спроса.

 

Автор: Татьяна Ленская
Сохрани наш виджет на главной Яндекса
Загрузка...
Назван ТОП-5 самых комфортных для секса недорогих авто

Эксперты определили топ-5 самых комфортных для секса автомобилей, которые также отличаются невысокими ценами.

9:59  21 Июля 2017
30
Siemens приостановит поставки энергооборудования в Россию

Компания Siemens намерена разорвать с российскими компаниями лицензионное соглашение по поставкам оборудования для электростанций, а также на время приостановить поставки энергооборудования.

9:55  21 Июля 2017
36
В России разработали технологию для сверхпрочных шин

Российские ученые разработали технологию, которая позволяет производить шины повышенной прочности.

9:47  21 Июля 2017
41
Более 20 тысяч карт "Тройка-Подорожник" поступили в продажу в Москве

В Москве и Санкт-Петербурге поступили в продажу карты Тройка-Подорожник.

9:45  21 Июля 2017
45
Додон о проблеме Приднестровья: Готов идти на компромиссы для объединения страны

Президент Молдавии Игорь Додон выступает против силового решения проблемы Приднестровья, отметив, что Кишинев готов идти на компромиссы для объединения страны.

9:45  21 Июля 2017
43
В Сети появились изображения кроссовера T-Cross от Volkswagen

В Сети появились первые рендеры кроссовера T-Cross от концерна Volkswagen.

9:33  21 Июля 2017
110
Chery привезет в Россию два новых кроссовера

Китайская компания Chery намерена расширить модельный ряд в России двумя новыми кроссоверами. Новинками станут новая генерация Tiggo 5 и большой Tiggo 7.

9:31  21 Июля 2017
52
Жители Санкт-Петербурга стали тратить больше денег

Петербуржцы активнее тратят деньги в магазинах, чем прежде.

9:29  21 Июля 2017
115
В магазине на востоке Китая прогремел взрыв, есть пострадавшие

Взрыв произошел в магазине города Ханчжоу, расположенном в провинции Чжэцзян на востоке Китая.

9:22  21 Июля 2017
34
В КНР доставили 2 тысячи авиабомб и снарядов для авиации из РФ

В КНР доставили порядка 2 тыс. авиабомб и снарядов для авиакоманды из РФ. Средства поражения потребуются для участия в турнире «Авиадартс».

9:17  21 Июля 2017
58
Получить возмещение по ОСАГО станет проще

Осенью Банк России планирует ввести указание, которое заметно облегчит жизнь автовладельцев, но усложнит жизнь страховым компаниям. Главным нововведение станет снятие ограничений на количество автомобилей — участников ДТП - при прямом возмещении ущерба.

9:15  21 Июля 2017
220
Американский концерн Schlumberger получит контрольный пакет акций российской EDC

Американский нефтесервисный концерн Schlumberger анонсировал приобретение контрольного пакета акций российской буровой компании Eurasia Drilling Company (EDC).

9:13  21 Июля 2017
40
"Автотор" планирует выпустить 140 тыс. автомобилей в 2017 году

Калининградский концерн Автотор планирует увеличить производство легковых автомобилей до 140 тыс. экземпляров в год. Об этом сообщил вице-президент компании Владимир Кривченко.

9:04  21 Июля 2017
97
Директор ЦРУ: РФ вмешивалась в выборы в США последние 8 лет

Майкл Помпео, директор ЦРУ, заявил о вмешательстве России в три последние избирательные кампании.

9:03  21 Июля 2017
49
Экс-глава Минобороны ДНР опроверг причастность ополчения к сбитому малазийскому Boeing

Экс-глава Минобороны ДНР Игорь Стрелков заявил, что его бойцы не сбивали пассажирский Boeing 777 компании Malaysia Airlines, летевший рейсом MH-17 из Амстердама в Куала-Лумпур.

8:53  21 Июля 2017
1 175
ЦБ отозвал лицензию у российского банка из второй сотни

Банк России отозвал лицензию на осуществление финансовой деятельности у татарского банка «Спурт».

8:46  21 Июля 2017
52
В «ВИМ-Авиа» объяснили, почему не пустили в самолет беременную

Авиакомпания «ВИМ-Авиа» назвала причину, по которой беременной женщине отказали в перевозке из Москвы в Магадан.

8:25  21 Июля 2017
379
Землетрясение не повлияло на работу аэропорта острова Кос

Между турецким Бодрумом и греческим Косом в Эгейском море произошло землетрясение, которое разрушило на острове ряд ветхих зданий.

8:10  21 Июля 2017
65
ООН призывает срочно спасать Северную Корею от голода

Всемирная организация бьет тревогу по поводу резко ухудшившейся ситуации с продовольствием в КНДР из-за продолжительной засухи.

7:59  21 Июля 2017
195
СМИ: Трамп предпочел финансиста на роль директора по коммуникациям

Американский президент Дональд Трамп нашел кандидата на должность директора по коммуникациям в аппарате Белого дома.

7:50  21 Июля 2017
32
Кабмин РФ разрешил вызывать врача через компьютер

Российские правительство опубликовано распоряжение об услугах в сфере здравоохранения, которые можно получить через личный кабинет на ЕПГУ.

7:40  21 Июля 2017
142
Клип Linkin Park в день смерти солиста набрал 2 млн просмотров

Музыкальное видео Linkin Park на песню Talking to Myself было опубликовано на официальном канале группы в Youtube в день гибели солиста Честера Беннингтона.

7:23  21 Июля 2017
318
«Прогресс МС-05» упокоен на кладбище космических кораблей

Центр управления полетами (ЦУП) прокомментировал последнее путешествие космического грузовика «Прогресс МС-05».

7:11  21 Июля 2017
97
Переговоры по военной линии: Сеул дал Пхеньяну второй шанс

В пятницу 21 июля Министерство национальной обороны Республики Корея вновь обратилось к Пхеньяну с предложением.

7:00  21 Июля 2017
36
На острове Кос от землетрясения пострадала средневековая крепость

Повреждения в результате сильного землетрясения в Эгейском море получила Крепость рыцарей Ордена святого Иоанна на греческом острове Кос.

6:52  21 Июля 2017
68
СМИ: группа Linkin Park не торопится отменять концерты

Участники рок-группы Linkin Park должны были отправиться в большой гастрольный тур по США и Канаде.

6:43  21 Июля 2017
125
Перевозку грузов дронами в РФ разрешат к 2019 году - СМИ

Легализовать коммерческую перевозку грузов беспилотниками российское правительство планирует к 2019 году.

6:31  21 Июля 2017
59
В Уссурийске начнут работу комиссии по подсчету ущерба

В Уссурийском городском округе в Приморье из-за рекордного количества осадков был введен режим чрезвычайной ситуации.

6:17  21 Июля 2017
46
«Зенит» начнет Лигу Европы с матча против израильской команды

Петербургская футбольная команда «Зенит» узнала своего соперника по третьему отборочному раунду Лиги Европы.

6:08  21 Июля 2017
58
Фотоловушки нацпарка в Приморье «поймали» семью медведей

В объективы фотоловушек национального парка «Земля леопарда» в Приморье угодило необычно большое семейство бурых медведей.

5:56  21 Июля 2017
37