Кризис рубль бережет: эксперты уверены, что сейчас лучшее время для покупки жилья

13:31  06 Апреля 2016
1 649
Москва
Кризис рубль бережет: эксперты уверены, что сейчас лучшее время для покупки жилья
Кризис рубль бережет: эксперты уверены, что сейчас лучшее время для покупки жилья
Степан Яцко

Цена квадратного метра в России за последний год снизилась в среднем на 10%. Специалисты рынка недвижимости прогнозируют дальнейшее, но уже не столь значительное, падение стоимости жилья. В каких городах России самые выгодные предложения и когда цены на первичном рынке приблизятся к ценам на вторичном – об этом в исследовании, проведенном аналитическим центром ЦИАН.

Влияние макроэкономики на рынок жилья

В 1 квартале 2016 года все региональные рынки жилья продемонстрировали отрицательную динамику. Если на протяжении 2015 года в отдельные месяцы некоторые города показывали пусть и незначительный, но рост экспонируемых цен, то с началом 2016 года стабильно снижаться стали не только цены реальных сделок, но и базовые ожидания продавцов. Эксперты CIAN.RU связывают данную тенденцию с негативной макроэкономической конъюнктурой, которая оказывала влияние на рынок. В конечном итоге это снижает потребительскую активность и потребительскую уверенность населения, что всегда негативно сказывается на его поведении на рынке жилья. Внутренние факторы также оказали негативное воздействие на динамику развития рынка. Неопределенность с пролонгацией программы субсидированной ипотеки хотя и привела к некоторому всплеску продаж новостроек в феврале, но в условиях сжатия платежеспособного спроса может негативно сказаться на темпах продаж новостроек и финансовой устойчивости застройщиков уже в ближайшие месяцы.

Когда предложение опережает спрос

По итогам первого квартала в 20 крупнейших агломерациях РФ в активном предложении находится 255,6 тыс. квартир общей площадью 14,3 млн кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения вырос на 28,6%. Предложение растет практически во всех региональных рынках. Это связано как с увеличением срока экспозиции квартир (квартиры дольше не могут найти своего покупателя, сложнее стало выстраивать альтернативные цепочки), так и с большим объемом предложения, которое переходит на вторичный рынок из недавно сданных новостроек.

Структура предложения в разрезе по типам комнатности остается достаточно стабильной, годовые и квартальные изменения этих параметров находятся в пределах статистической погрешности (около 38% приходится на 1-комнатные квартиры, 34% на 2-комнатные, 23% на 3-комнатные и 5% на многокомнатные квартиры). Предложение на рынке жилья всегда в последние годы смещено в сторону квартир с меньшим числом комнат.

Региональная дифференциация в структуре предложения по типам комнатности выражена гораздо сильнее. Доля малогабаритных квартир наиболее высока в регионах с наиболее развитыми рынками новостроек эконом-класса (Московская область, Краснодар, Самара, Тюмень, Уфа). Это является наглядных отражением антикризисной стратегии застройщиков, которые вынуждены снижать метражи квартир, увеличивать долю 1-комнатных квартир и студий в стремлении сократить «стоимость входа» на рынок для поддержания необходимых темпов продаж. Максимальная доля многокомнатных квартир отмечается в Москве (8,0%), Санкт-Петербурге (6,5%).

Средняя площадь квартир в активном предложении отражает не только особенности рынка жилья в настоящее время, но и общий характер застройки города. Минимальные площади квартир (менее 53 кв. м в среднем и менее 37 кв. м в 1-комнатных квартирах) отмечаются в Ижевске, Перми и Омске, где значительную часть городской застройки составляет кварталы при крупных промышленных предприятиях с преобладанием малогабаритных квартир. Максимальные площади характерны для Москвы и Санкт-Петербурга.

Средняя площадь квартир в активном предложении в 20 крупнейших агломерациях РФ по типам комнатности (данные CIAN.RU).

 

Доля 1-комнатных квартир

Доля 2-комнатных квартир

Доля 3-комнатных квартир

Доля 4-комнатных квартир

Все квартиры

Волгоград

36,6

50,5

69,0

99,8

52,4

Воронеж

38,8

57,1

78,8

103,1

55,6

Екатеринбург

36,9

51,0

74,5

118,7

56,5

Ижевск

35,0

51,6

69,4

90,5

51,6

Казань

38,0

56,8

77,7

115,7

56,6

Краснодар

40,4

60,5

85,7

141,9

57,6

Красноярск

37,0

54,5

75,8

102,2

54,2

Москва

38,6

54,7

77,7

137,3

63,1

Московская область

40,3

57,0

78,7

107,2

55,9

Нижний Новгород

38,6

53,9

74,5

126,8

58,8

Новосибирск

37,2

52,3

70,6

107,7

53,2

Омск

35,5

53,4

73,3

117,3

51,9

Пермь

35,5

51,7

70,2

98,1

52,4

Ростов-на-Дону

39,1

55,3

73,3

108,8

55,2

Самара

40,0

58,1

78,9

127,7

57,0

Санкт-Петербург

39,8

58,3

81,4

133,6

61,6

Саратов

38,2

54,4

72,3

108,9

53,4

Тюмень

38,1

56,3

78,7

114,9

55,2

Уфа

37,9

54,7

76,9

118,2

55,6

Челябинск

36,9

53,9

75,5

106,3

55,5

От Москвы до самых до окраин

Дифференциация цены квадратного метра в городах РФ наглядно отражает региональные диспропорции экономического развития. Средняя стоимость квадратного метра в Москве практически в 2 раза опережает аналогичный параметр для Санкт-Петербурга. В других крупнейших городах РФ стоимость квадратного метра сейчас находится в диапазоне 40-70 тыс. руб. за кв. м. Разрыв «Москва — Санкт-Петербург — регионы» в цене недвижимости пусть медленно, но все же сокращается и можно ожидать продолжения данной тенденции в среднесрочной перспективе.

Одним из трендов 2010-х гг. является рост дифференциации цен в региональных центрах. К примеру, еще 6-7 лет назад цена в лидирующем в этой группе городов Екатеринбурге превышала значения в Ижевске, Саратове, Омске на 30-35%, а не почти в 2 раза как сейчас. Стоимость недвижимости стала лучше отражать ситуацию в экономике города и региона, его привлекательность для внешних миграций, эффективность муниципального управления. Это связано и с постепенным сокращением доли жилого фонда, построенного во времена СССР, в общем объеме предложения; стоимость квартир в новостройках всегда лучше отражает экономическую реальность и качественные характеристики жилья.

Дорогой центр и дешевая периферия

Снижение стоимости квадратного метра в некоторых городах за последний год превысили 10%, что является самым сильным снижением рынка в процентных пунктах после кризиса 2008-2009 гг. Наиболее сложная ситуация (снижение на 11-14%) была отмечена в городах со значительной долей тяжелой промышленности и ВПК в структуре экономики городов и соответствующих регионов (Омск, Пермь, Волгоград, Ижевск). Менее всего кризисные явления (снижение на 3-5%) пока затронули агломерации с высокой привлекательностью для внешних миграций и/или диверсифицированной структурой экономики (Краснодар, Тюмень, Екатеринбург). В Москве (-3,3%) и Санкт-Петербурге (-1,4%) цены снижаются медленнее, чем в регионах, что типично для сценариев развития кризисов на рынке жилья в РФ. Снижение цены, как в Москве, так и в Санкт-Петербурге сильнее выражено в периферийной части этих городов и, в особенности, в морально устаревшем советском жилом фонде. К примеру, в Санкт-Петербурге номинальные цены в центральных районах и монолитных домах за последний год даже выросли; общее снижение по агломерации в целом произошло за счет опережающих темпов падения цен в панельных домах в периферийной части города.

Средняя взвешенная стоимость квадратного метра по 20 локациям за последние 12 месяцев снизилась на 4,6% с 105,3 до 101,0 тыс. руб.

Средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2015 и 2016 гг., тыс. руб. (данные CIAN.RU).

 

Средняя стоимость кв. м на 31.03.2015

Средняя стоимость кв. м на 31.03.2016

Изменение за год (2015

Волгоград

54 959

48 913

-11,0%

Воронеж

53 525

47 102

-12,0%

Екатеринбург

75 386

70 863

-6,0%

Ижевск

53 087

45 655

-14,0%

Казань

70 119

65 211

-7,0%

Краснодар

51 223

50 167

-2,1%

Красноярск

58 323

54 823

-6,0%

Москва

190 201

183 882

-3,3%

Московская область

81 292

76 685

-5,7%

Нижний Новгород

74 074

65 662

-11,4%

Новосибирск

63 215

57 125

-9,6%

Омск

53 638

46 665

-13,0%

Пермь

60 491

52 627

-13,0%

Ростов-на-Дону

63 098

60 437

-4,2%

Самара

63 341

58 333

-7,9%

Санкт-Петербург

102 962

101 515

-1,4%

Саратов

44 777

40 001

-10,7%

Тюмень

62 646

59 514

-5,0%

Уфа

62 089

60 005

-3,4%

Челябинск

49 218

44 788

-9,0%

Средняя взвешенная цена по 20 локациям

105 929

101 009

 

 Для старта нужно 1,5 млн рублей  

Средняя стоимость квартир нагляднее отражает ценовую дифференциацию по сравнению со стоимостью квадратного метра, так как отражает реальные (а не потенциальные) возможности потребителей на рынке. Минимальный порог входа на рынок жилья в 20 крупнейших агломерациях России к концу 1 квартала 2016 года снизился до 1,5 млн руб. (таковая средняя цена 1-комнатной квартиры в Саратове). Также менее 2 млн руб. сейчас стоят 1-комнатные квартиры в Ижевске, Челябинске, Воронеже, Волгограде и Омске. При этом, в указанном ценовом диапазоне в Московской области крайне затруднительно купить квартиру на вторичном рынке не в ветхом жилом фонде даже в городах на ее внешней периферии. В городах с высокой привлекательностью для внешних миграций (Краснодар, Екатеринбург, Новосибирск) можно отметить более высокие цены на 3-4-комнатные квартиры в связи с локальными особенностями спроса в них.

Средняя стоимость квартир по типам комнатности в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2016 гг., руб. (данные CIAN.RU).

 

1-комнатные квартиры

2-комнатные квартиры

3-комнатные квартиры

4+-комнатные квартиры

Волгоград

1 858 467

2 430 332

3 355 198

5 377 658

Воронеж

1 886 483

2 636 947

3 685 501

4 941 723

Екатеринбург

2 767 847

3 501 812

5 223 894

9 163 702

Ижевск

1 651 913

2 315 254

3 117 885

4 159 372

Казань

2 663 860

3 708 614

4 726 580

6 816 460

Краснодар

2 005 113

2 960 982

4 583 969

7 597 734

Красноярск

2 059 834

2 933 654

4 158 367

5 963 230

Москва

7 099 122

10 629 168

17 013 325

41 622 481

Московская область

4 058 056

5 406 195

7 288 667

10 879 988

Нижний Новгород

2 479 935

3 286 894

4 643 805

8 048 471

Новосибирск

2 148 881

2 958 249

3 985 876

7 144 824

Омск

1 675 411

2 386 748

3 357 904

5 040 001

Пермь

2 044 612

2 706 398

3 800 327

6 194 352

Ростов-на-Дону

2 418 055

3 329 355

4 314 316

7 396 239

Самара

2 405 374

3 294 875

4 420 282

8 573 818

Санкт-Петербург

4 002 003

5 606 123

8 125 124

17 506 489

Саратов

1 520 637

2 190 825

2 876 594

4 946 842

Тюмень

2 336 025

3 302 296

4 533 895

7 307 499

Уфа

2 480 981

3 424 019

5 042 191

7 726 272

Челябинск

1 702 120

2 362 535

3 428 296

5 033 912

Средняя стоимость многокомнатных (4+) квартир в среднем в 3,3 раза превышает стоимость 1-комнатной. Наибольшая дифференциация характерна для Москвы (5,9 раз) и Санкт-Петербурга (4,4 раза). Слабее всего отмечается дифференциация в Ижевске, Казани и Воронеже (2,6 раза).

Прогноз на будущее

Во втором квартале текущего года можно ожидать замедления снижения цен и, возможно, их стабилизационного «отскока» в ряде городов. Это связано с локальным ростом цен на энергоносители, укреплением национальной валюты и некоторым снижением геополитической напряженности, отмеченными к концу 1 квартала 2016 года. 2-й квартал каждого года традиционно наиболее благоприятно складывается для российской экономики. Относительная стабилизация ситуации в экономике может благотворно отразиться и на рынке недвижимости, участники которого стараются адаптироваться к новым макроэкономическим условиям.

Тем не менее, давление на цены квадратного метра в большинстве крупных городов РФ продолжится не только из-за экономических сложностей и трудно прогнозируемых геополитических рисков, но и из-за внутренних факторов. Изменилась ситуация на первичном рынке; он устойчиво трансформировался из «рынка продавца» в «рынок покупателя». На протяжении 2014-2016 гг. сохраняется устойчивый тренд на увеличение объема квартир, не реализованных застройщиком к моменту сдачи в эксплуатацию. Это приводит к тому, что предложения в существующем жилом фонде и в новостройках, которые раньше редко становились прямыми конкурентами, стали напрямую соперничать за покупателя. При этом, маркетинговые возможности застройщиков, их мотивация выполнить план продаж (в том числе за счет предоставления скидок и привлекательных условий оплаты) значительно выше, чем у физических лиц. Изменение институциональных условий функционирования рынка приводит к выдавливанию с рынка инвестиционного спроса.

 

Автор: Татьяна Ленская
Загрузка...
Загрузка...
Глава КС Литвы призвал исключить Россию из Совета Европы Тиллерсон возложил ответственность за применение химоружия в Сирии на РФ Помпео рассказал, о каких мыслях Владимира Путина знают в ЦРУ Ким Чен Ын намерен использовать ядерное оружие для шантажа – ЦРУ Щпицберген наш: экология не поможет Норвегии против России Программист Facebook предложил новую единицу времени В Иране исключили возможность пересмотра ядерного соглашения Международное право сведет на нет претензии Украины к "Газпрому" "Пока вас тянут в НАТО, ничего не изменится": в РФ ответили политику из Швеции, возмущенному приготовлениями страны к войне с Россией Атомные переговоры Путина и Макри: Россия укрепит свои позиции в Латинской Америке Депутаты в Молдавии хотят лишить русский язык особого статуса В Киеве ответили генсеку Совета Европы на призыв РФ к возвращению в ПАСЕ
Толстой: Россия никогда не исполнит резолюции ПАСЕ по Крыму

Россия никогда не исполнит резолюции Парламентской ассамблеи Совета Европы в отношении Крыма. Об этом заявил вице-спикер Госдумы Петр Толстой.

23:00  23 Января 2018
60
Выборы2018: Владимир Путин лидирует в электоральном рейтинге

Электоральный рейтинг кандидата в президенты Владимира Путина достиг 73%, кандидаты от ЛДПР и КПРФ делят второе место. Об этом свидетельствуют данные опроса, проведенные ВЦИОМ.

22:58  23 Января 2018
60
Глава КС Литвы призвал исключить Россию из Совета Европы

Литва призвала исключить Россию из Совета Европы, обвинив ее в нарушении устава организации.

22:38  23 Января 2018
32
Тиллерсон возложил ответственность за применение химоружия в Сирии на РФ

Госсекретарь США Рекс Тиллерсон обвинил Москву в применении химического оружия в Сирии. При этом он не привел никаких доказательств.

22:30  23 Января 2018
60
Медицинский картель с миллиардным оборотом разоблачили в Тюмени

В сговоре по контрактам обвинили шесть тюменских компаний. Они занимались поставками медицинских товаров. Общая сумма штрафа составила 260 миллионов рублей.

22:05  23 Января 2018
99
Помпео рассказал, о каких мыслях Владимира Путина знают в ЦРУ

Президент РФ Владимир Путин пытается восстановить величие России. Об этом заявил директор ЦРУ Майк Помпео.

21:50  23 Января 2018
116
Толстой назвал условия для выплаты взноса в Совет Европы

Россия заплатит свой взнос в Совет Европы, если вернется к работе в Парламентской ассамблее Совета Европы. Об этом заявил вице-спикер Госдумы Петр Толстой.

21:40  23 Января 2018
1 318
Водолазам выдадут уникальное снаряжение

Министерство обороны сообщило об успешных испытаниях нового водолазного снаряжения. Оно предназначено для работы в сильно загрязненной воде.

21:20  23 Января 2018
62
Выборы2018: в штабе Путина готовы к появлению «фейковых новостей» в соцсетях

Ближе к выборам президента могут начать появляться фейковые новости в социальных сетях, считает сопредседатель избирательного штаба кандидата в президенты Владимира Путина, генеральный директор «КамАза» Сергей Когогин.

21:08  23 Января 2018
36
Ким Чен Ын намерен использовать ядерное оружие для шантажа – ЦРУ

В Центральном разведывательном управлении США считают, что глава КНДР Ким Чен Ын намерен создать арсенал ядерного оружия и шантажировать им другие страны.

20:56  23 Января 2018
46
В Киеве предложили вернуть земли, «исторически» населенные украинцами

В Киеве выступили за возвращение земель, на которых «исторически жили украинцы».

20:49  23 Января 2018
1 135
Экс-посол России: Норвегия планирует присвоить себе Шпицберген

Бывший посол России в Осло Александр Игнатьев обвинил власти Норвегии в планах присвоить Шпицберген.

20:35  23 Января 2018
314
Кабмин Латвии одобрил перевод русских школ на латышский язык

Кабинет министров в Латвии одобрил поправки к закону об образовании, по которым русские школы наряду с другими школами нацменьшинств постепенно переведут на обучение на латышском языке.

20:33  23 Января 2018
48
Щпицберген наш: экология не поможет Норвегии против России

Арктика сегодня - один из немногих крупных регионов эффективного вложения больших инвестиций, претендуют на нее многие, и в рамках этой конкурентной борьбы Норвегия вполне может пытаться присвоить себе архипелаг Шпицберген полностью, выдавив оттуда Россию. В этой ситуации России нужно придерживаться рамок международного права и не уступать. Такое мнение высказал директор Института региональных проблем Дмитрий Журавлев.

20:28  23 Января 2018
1 039
Соцсеть «ВКонтакте» превратит пользователей в журналистов

Создатели социальной сети «ВКонтакте» ввели для пользователей новую функцию.

20:16  23 Января 2018
305
Программист Facebook предложил новую единицу времени

Программист компании Facebook Кристофер Хорват предложил новую единицу времени, которую назвал «flick» («щелчок»).

20:11  23 Января 2018
35
В Иране исключили возможность пересмотра ядерного соглашения

Иран не видит смысла в повторном пересмотре ядерной сделки. Об этом заявил секретарь Высшего совета национальной безопасности страны Али Шамхани.

19:54  23 Января 2018
54
СМИ назвали ТОП-10 популярных подержанных иномарок в РФ

СМИ перечислили ТОП-10 популярных иномарок с пробегом на российском авторынке.

19:49  23 Января 2018
5 248
Павла Грудинина заподозрили в финансовой неграмотности

Эксперты прокомментировали слова кандидата в президенты России Павла Грудинина о будущем нефти и газа в России.

19:34  23 Января 2018
174
Международное право сведет на нет претензии Украины к "Газпрому"

Министерство юстиции Украины собирается привлечь иностранных советников для взыскания с «Газпрома» штрафа АМКУ в размере 6,5 млрд долларов.

19:30  23 Января 2018
789
Новые санкции США против РФ станут объявлением войны, заявил Костин

Новые санкции Соединенных Штатов против России окажутся объявлением войны. Такую точку зрения высказал глава ВТБ Андрей Костин в Давосе.

19:27  23 Января 2018
783
"Пока вас тянут в НАТО, ничего не изменится": в РФ ответили политику из Швеции, возмущенному приготовлениями страны к войне с Россией

Политик из Швеции Биргер Шлауг возмутился антироссийской военной риторикой Стокгольма. В России связали это с устремлениями шведских элит в НАТО

19:17  23 Января 2018
491
Судьбу «Нелюбви» на «Оскаре» будут решать американские политики, заявил Бортко

Победителя на премии «Оскар» в категории «Лучший фильм на иностранном языке» выбирают исключительно по политическим соображениям. В этом уверен депутат Госдумы и режиссер Владимир Бортко.

19:13  23 Января 2018
100
Атомные переговоры Путина и Макри: Россия укрепит свои позиции в Латинской Америке

Стратегические проекты между Россией и Аргентиной имеют серьезную перспективу считает профессор кафедры теории и истории международных отношений факультета международных отношений СПбГУ Виктор Хейфец.

19:10  23 Января 2018
273
МОК высказался о спортсменах из РФ, не приглашенных на Игры-2018

В Международном олимпийском комитете отреагировали на ситуацию с российскими спортсменами, которые не получили приглашений на Олимпиаду-2018 в Южной Корее.

19:05  23 Января 2018
268
Депутаты в Молдавии хотят лишить русский язык особого статуса

Особый статус русского языка противоречит Конституции Молдавии. В этом уверены депутаты Республики.

18:56  23 Января 2018
42
"До выборов пусть не прилетает": вояж Собчак в Вашингтон в разгар предвыборной кампании возмутил российских избирателей

Ксения Собчак отправляется в Вашингтон в разгар предвыборной кампании. По мнению россиян, это лучшее доказательство вмешательства США в выборы

18:52  23 Января 2018
875
В Киеве ответили генсеку Совета Европы на призыв РФ к возвращению в ПАСЕ

В Киеве отреагировали на заявления генсека Совета Европы Турбьерна Ягланда, который подчеркнул необходимость РФ вернуться к участию в работе в ПАСЕ.

18:40  23 Января 2018
1 992
Путин назначил нового постпреда России при международных организациях в Вене

Президент России Владимир Путин назначил нового постоянного представителя России при международных организациях в Вене.

18:34  23 Января 2018
56
Создатель фестиваля "Золотая маска" Эдуард Бояков: считаю Путина настоящим лидером нации

Владимир Путин демонстрирует невероятный профессиональный рост как политик, как руководитель страны, и является настоящим лидером нации. Такое мнение высказал продюсер, театральный режиссёр, создатель фестиваля «Золотая маска» Эдуард Бояков.

18:29  23 Января 2018
50