Кризис рубль бережет: эксперты уверены, что сейчас лучшее время для покупки жилья

13:31  06 Апреля 2016
1 650
Москва
Кризис рубль бережет: эксперты уверены, что сейчас лучшее время для покупки жилья
Кризис рубль бережет: эксперты уверены, что сейчас лучшее время для покупки жилья
Степан Яцко

Цена квадратного метра в России за последний год снизилась в среднем на 10%. Специалисты рынка недвижимости прогнозируют дальнейшее, но уже не столь значительное, падение стоимости жилья. В каких городах России самые выгодные предложения и когда цены на первичном рынке приблизятся к ценам на вторичном – об этом в исследовании, проведенном аналитическим центром ЦИАН.

Влияние макроэкономики на рынок жилья

В 1 квартале 2016 года все региональные рынки жилья продемонстрировали отрицательную динамику. Если на протяжении 2015 года в отдельные месяцы некоторые города показывали пусть и незначительный, но рост экспонируемых цен, то с началом 2016 года стабильно снижаться стали не только цены реальных сделок, но и базовые ожидания продавцов. Эксперты CIAN.RU связывают данную тенденцию с негативной макроэкономической конъюнктурой, которая оказывала влияние на рынок. В конечном итоге это снижает потребительскую активность и потребительскую уверенность населения, что всегда негативно сказывается на его поведении на рынке жилья. Внутренние факторы также оказали негативное воздействие на динамику развития рынка. Неопределенность с пролонгацией программы субсидированной ипотеки хотя и привела к некоторому всплеску продаж новостроек в феврале, но в условиях сжатия платежеспособного спроса может негативно сказаться на темпах продаж новостроек и финансовой устойчивости застройщиков уже в ближайшие месяцы.

Когда предложение опережает спрос

По итогам первого квартала в 20 крупнейших агломерациях РФ в активном предложении находится 255,6 тыс. квартир общей площадью 14,3 млн кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения вырос на 28,6%. Предложение растет практически во всех региональных рынках. Это связано как с увеличением срока экспозиции квартир (квартиры дольше не могут найти своего покупателя, сложнее стало выстраивать альтернативные цепочки), так и с большим объемом предложения, которое переходит на вторичный рынок из недавно сданных новостроек.

Структура предложения в разрезе по типам комнатности остается достаточно стабильной, годовые и квартальные изменения этих параметров находятся в пределах статистической погрешности (около 38% приходится на 1-комнатные квартиры, 34% на 2-комнатные, 23% на 3-комнатные и 5% на многокомнатные квартиры). Предложение на рынке жилья всегда в последние годы смещено в сторону квартир с меньшим числом комнат.

Региональная дифференциация в структуре предложения по типам комнатности выражена гораздо сильнее. Доля малогабаритных квартир наиболее высока в регионах с наиболее развитыми рынками новостроек эконом-класса (Московская область, Краснодар, Самара, Тюмень, Уфа). Это является наглядных отражением антикризисной стратегии застройщиков, которые вынуждены снижать метражи квартир, увеличивать долю 1-комнатных квартир и студий в стремлении сократить «стоимость входа» на рынок для поддержания необходимых темпов продаж. Максимальная доля многокомнатных квартир отмечается в Москве (8,0%), Санкт-Петербурге (6,5%).

Средняя площадь квартир в активном предложении отражает не только особенности рынка жилья в настоящее время, но и общий характер застройки города. Минимальные площади квартир (менее 53 кв. м в среднем и менее 37 кв. м в 1-комнатных квартирах) отмечаются в Ижевске, Перми и Омске, где значительную часть городской застройки составляет кварталы при крупных промышленных предприятиях с преобладанием малогабаритных квартир. Максимальные площади характерны для Москвы и Санкт-Петербурга.

Средняя площадь квартир в активном предложении в 20 крупнейших агломерациях РФ по типам комнатности (данные CIAN.RU).

 

Доля 1-комнатных квартир

Доля 2-комнатных квартир

Доля 3-комнатных квартир

Доля 4-комнатных квартир

Все квартиры

Волгоград

36,6

50,5

69,0

99,8

52,4

Воронеж

38,8

57,1

78,8

103,1

55,6

Екатеринбург

36,9

51,0

74,5

118,7

56,5

Ижевск

35,0

51,6

69,4

90,5

51,6

Казань

38,0

56,8

77,7

115,7

56,6

Краснодар

40,4

60,5

85,7

141,9

57,6

Красноярск

37,0

54,5

75,8

102,2

54,2

Москва

38,6

54,7

77,7

137,3

63,1

Московская область

40,3

57,0

78,7

107,2

55,9

Нижний Новгород

38,6

53,9

74,5

126,8

58,8

Новосибирск

37,2

52,3

70,6

107,7

53,2

Омск

35,5

53,4

73,3

117,3

51,9

Пермь

35,5

51,7

70,2

98,1

52,4

Ростов-на-Дону

39,1

55,3

73,3

108,8

55,2

Самара

40,0

58,1

78,9

127,7

57,0

Санкт-Петербург

39,8

58,3

81,4

133,6

61,6

Саратов

38,2

54,4

72,3

108,9

53,4

Тюмень

38,1

56,3

78,7

114,9

55,2

Уфа

37,9

54,7

76,9

118,2

55,6

Челябинск

36,9

53,9

75,5

106,3

55,5

От Москвы до самых до окраин

Дифференциация цены квадратного метра в городах РФ наглядно отражает региональные диспропорции экономического развития. Средняя стоимость квадратного метра в Москве практически в 2 раза опережает аналогичный параметр для Санкт-Петербурга. В других крупнейших городах РФ стоимость квадратного метра сейчас находится в диапазоне 40-70 тыс. руб. за кв. м. Разрыв «Москва — Санкт-Петербург — регионы» в цене недвижимости пусть медленно, но все же сокращается и можно ожидать продолжения данной тенденции в среднесрочной перспективе.

Одним из трендов 2010-х гг. является рост дифференциации цен в региональных центрах. К примеру, еще 6-7 лет назад цена в лидирующем в этой группе городов Екатеринбурге превышала значения в Ижевске, Саратове, Омске на 30-35%, а не почти в 2 раза как сейчас. Стоимость недвижимости стала лучше отражать ситуацию в экономике города и региона, его привлекательность для внешних миграций, эффективность муниципального управления. Это связано и с постепенным сокращением доли жилого фонда, построенного во времена СССР, в общем объеме предложения; стоимость квартир в новостройках всегда лучше отражает экономическую реальность и качественные характеристики жилья.

Дорогой центр и дешевая периферия

Снижение стоимости квадратного метра в некоторых городах за последний год превысили 10%, что является самым сильным снижением рынка в процентных пунктах после кризиса 2008-2009 гг. Наиболее сложная ситуация (снижение на 11-14%) была отмечена в городах со значительной долей тяжелой промышленности и ВПК в структуре экономики городов и соответствующих регионов (Омск, Пермь, Волгоград, Ижевск). Менее всего кризисные явления (снижение на 3-5%) пока затронули агломерации с высокой привлекательностью для внешних миграций и/или диверсифицированной структурой экономики (Краснодар, Тюмень, Екатеринбург). В Москве (-3,3%) и Санкт-Петербурге (-1,4%) цены снижаются медленнее, чем в регионах, что типично для сценариев развития кризисов на рынке жилья в РФ. Снижение цены, как в Москве, так и в Санкт-Петербурге сильнее выражено в периферийной части этих городов и, в особенности, в морально устаревшем советском жилом фонде. К примеру, в Санкт-Петербурге номинальные цены в центральных районах и монолитных домах за последний год даже выросли; общее снижение по агломерации в целом произошло за счет опережающих темпов падения цен в панельных домах в периферийной части города.

Средняя взвешенная стоимость квадратного метра по 20 локациям за последние 12 месяцев снизилась на 4,6% с 105,3 до 101,0 тыс. руб.

Средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2015 и 2016 гг., тыс. руб. (данные CIAN.RU).

 

Средняя стоимость кв. м на 31.03.2015

Средняя стоимость кв. м на 31.03.2016

Изменение за год (2015

Волгоград

54 959

48 913

-11,0%

Воронеж

53 525

47 102

-12,0%

Екатеринбург

75 386

70 863

-6,0%

Ижевск

53 087

45 655

-14,0%

Казань

70 119

65 211

-7,0%

Краснодар

51 223

50 167

-2,1%

Красноярск

58 323

54 823

-6,0%

Москва

190 201

183 882

-3,3%

Московская область

81 292

76 685

-5,7%

Нижний Новгород

74 074

65 662

-11,4%

Новосибирск

63 215

57 125

-9,6%

Омск

53 638

46 665

-13,0%

Пермь

60 491

52 627

-13,0%

Ростов-на-Дону

63 098

60 437

-4,2%

Самара

63 341

58 333

-7,9%

Санкт-Петербург

102 962

101 515

-1,4%

Саратов

44 777

40 001

-10,7%

Тюмень

62 646

59 514

-5,0%

Уфа

62 089

60 005

-3,4%

Челябинск

49 218

44 788

-9,0%

Средняя взвешенная цена по 20 локациям

105 929

101 009

 

 Для старта нужно 1,5 млн рублей  

Средняя стоимость квартир нагляднее отражает ценовую дифференциацию по сравнению со стоимостью квадратного метра, так как отражает реальные (а не потенциальные) возможности потребителей на рынке. Минимальный порог входа на рынок жилья в 20 крупнейших агломерациях России к концу 1 квартала 2016 года снизился до 1,5 млн руб. (таковая средняя цена 1-комнатной квартиры в Саратове). Также менее 2 млн руб. сейчас стоят 1-комнатные квартиры в Ижевске, Челябинске, Воронеже, Волгограде и Омске. При этом, в указанном ценовом диапазоне в Московской области крайне затруднительно купить квартиру на вторичном рынке не в ветхом жилом фонде даже в городах на ее внешней периферии. В городах с высокой привлекательностью для внешних миграций (Краснодар, Екатеринбург, Новосибирск) можно отметить более высокие цены на 3-4-комнатные квартиры в связи с локальными особенностями спроса в них.

Средняя стоимость квартир по типам комнатности в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2016 гг., руб. (данные CIAN.RU).

 

1-комнатные квартиры

2-комнатные квартиры

3-комнатные квартиры

4+-комнатные квартиры

Волгоград

1 858 467

2 430 332

3 355 198

5 377 658

Воронеж

1 886 483

2 636 947

3 685 501

4 941 723

Екатеринбург

2 767 847

3 501 812

5 223 894

9 163 702

Ижевск

1 651 913

2 315 254

3 117 885

4 159 372

Казань

2 663 860

3 708 614

4 726 580

6 816 460

Краснодар

2 005 113

2 960 982

4 583 969

7 597 734

Красноярск

2 059 834

2 933 654

4 158 367

5 963 230

Москва

7 099 122

10 629 168

17 013 325

41 622 481

Московская область

4 058 056

5 406 195

7 288 667

10 879 988

Нижний Новгород

2 479 935

3 286 894

4 643 805

8 048 471

Новосибирск

2 148 881

2 958 249

3 985 876

7 144 824

Омск

1 675 411

2 386 748

3 357 904

5 040 001

Пермь

2 044 612

2 706 398

3 800 327

6 194 352

Ростов-на-Дону

2 418 055

3 329 355

4 314 316

7 396 239

Самара

2 405 374

3 294 875

4 420 282

8 573 818

Санкт-Петербург

4 002 003

5 606 123

8 125 124

17 506 489

Саратов

1 520 637

2 190 825

2 876 594

4 946 842

Тюмень

2 336 025

3 302 296

4 533 895

7 307 499

Уфа

2 480 981

3 424 019

5 042 191

7 726 272

Челябинск

1 702 120

2 362 535

3 428 296

5 033 912

Средняя стоимость многокомнатных (4+) квартир в среднем в 3,3 раза превышает стоимость 1-комнатной. Наибольшая дифференциация характерна для Москвы (5,9 раз) и Санкт-Петербурга (4,4 раза). Слабее всего отмечается дифференциация в Ижевске, Казани и Воронеже (2,6 раза).

Прогноз на будущее

Во втором квартале текущего года можно ожидать замедления снижения цен и, возможно, их стабилизационного «отскока» в ряде городов. Это связано с локальным ростом цен на энергоносители, укреплением национальной валюты и некоторым снижением геополитической напряженности, отмеченными к концу 1 квартала 2016 года. 2-й квартал каждого года традиционно наиболее благоприятно складывается для российской экономики. Относительная стабилизация ситуации в экономике может благотворно отразиться и на рынке недвижимости, участники которого стараются адаптироваться к новым макроэкономическим условиям.

Тем не менее, давление на цены квадратного метра в большинстве крупных городов РФ продолжится не только из-за экономических сложностей и трудно прогнозируемых геополитических рисков, но и из-за внутренних факторов. Изменилась ситуация на первичном рынке; он устойчиво трансформировался из «рынка продавца» в «рынок покупателя». На протяжении 2014-2016 гг. сохраняется устойчивый тренд на увеличение объема квартир, не реализованных застройщиком к моменту сдачи в эксплуатацию. Это приводит к тому, что предложения в существующем жилом фонде и в новостройках, которые раньше редко становились прямыми конкурентами, стали напрямую соперничать за покупателя. При этом, маркетинговые возможности застройщиков, их мотивация выполнить план продаж (в том числе за счет предоставления скидок и привлекательных условий оплаты) значительно выше, чем у физических лиц. Изменение институциональных условий функционирования рынка приводит к выдавливанию с рынка инвестиционного спроса.

 

Читайте нас в Яндексе

Автор: Татьяна Ленская
Загрузка...
Загрузка...
Путин заявил, что встреча с Трампом превзошла ожидания

Президент РФ Владимир Путин в интервью для Первого канала признался, что каких-то особых ожиданий перед встречей с президентом США Дональдом Трампом на саммите в Хельсинки не было, однако переговоры прошли успешно.

2:44  17 Июля 2018
42
"Трагическая ошибка": Маккейн раскритиковал выступление Трампа в Хельсинки

Американский сенатор Джон Маккейн обрушился с волной критики на президента США по итогам саммита с РФ, назвав выступление Дональда Трампа на пресс-конференции в Хельсинки одним из позорнейших моментов в истории.

2:22  17 Июля 2018
42
Путин обсудил с Трампом новые идеи по Украине

Президент РФ Владимир Путин обсудил на переговорах с президентом США Дональдом Трампом в Хельсинки ситуацию на востоке Украины и идеи по урегулированию конфликта в Донбассе, сообщил глава государства в интервью Первому каналу.

1:57  17 Июля 2018
59
Путин: тема санкций на саммите США и РФ обсуждалась в контексте бизнеса

Президент РФ Владимир Путин сообщил, что вопрос об отмене санкций не поднимался на переговорах с президентом США Дональдом Трампом в Хельсинки, однако эта тема в ходе саммита упоминалась в контексте интересов бизнеса, рассказал глава государства в интервью Первому каналу.

1:31  17 Июля 2018
37
Посольство РФ выясняет причины задержания в США россиянки Марии Бутиной

Посольство РФ выясняет обстоятельства задержания российской гражданки Марии Бутиной в связи с обвинениями Минюста США о незаконной деятельности и находится в тесном контакте с американскими властями с целью защиты её законных прав, сообщили в диппредставительстве.

1:06  17 Июля 2018
38
Госдеп предупредил Турцию о "негативных последствиях" закупки российских С-400

США хотят предостеречь Турцию от тех негативных последствий, которые может повлечь за собой приобретение российских зенитно-ракетных систем С-400, как указано в тексте сообщения, распространенного Госдепом. Об этом заявила и.о. помощника госсекретаря США Тина Кайданоу.

0:51  17 Июля 2018
60
Порошенко назвал Украину одним из главных приоритетов НАТО и США

Президент Украины Петр Порошенко не согласился с тем, что итоги саммита РФ и США в Хельсинки,свидетельствуют об отсутствии украинского вопроса в приоритетах Дональда Трампа, который в понедельник провел переговоры с Владимиром Путиным в Хельсинки.

0:34  17 Июля 2018
105
Путин не согласен, что Трампа нельзя назвать политиком

Президент РФ Владимир Путин назвал своего американского коллегу Дональда Трампа квалифицированным человеком. Владимир Владимирович считает, что многие недооценивают Трампа, ошибочно воспринимая его исключительно как бизнесмена, притом что Трамп уже стал политиком.

0:15  17 Июля 2018
69
Минюст США заподозрил гражданку РФ в шпионаже

Министерство юстиции США сообщило о задержании в Вашингтоне гражданки РФ Марии Бутиной, которой вменяются незаконная деятельность и подозрения в шпионаже. Адвокат россиянки Роберт Дрисколл опроверг эти заявления.

23:49  16 Июля 2018
84
В Сенате США призвали усилить санкции против России

Американский сенатор Чак Шумер, представляющий меньшинство Демократической партии США в Палате представителей, раскритиковал переговоры Дональда Трампа с Владимиром Путиным на саммите США и РФ в Хельсинки, призвав к усилению санкций против России.

23:31  16 Июля 2018
105
Путин обсуждал СВПД с Трампом в Хельсинки

Президент РФ Владимир Путин сообщил, что на переговорах с президентом США Дональдом Трампом в Хельсинки, помимо прочего, обсуждалась ситуация в связи с выходом Вашингтона из Совместного всеобъемлющего плана действия (СВПД) по ядерной программе Ирана.

23:12  16 Июля 2018
107
СМИ: ПВО в Сирии отразили атаку российской авиабазы "Хмеймим"

Системы противовоздушной обороны (ПВО) в Сирии успешно отразили атаку российской авиабазы Хмеймим с применением беспилотных летательных средств (БПЛА) неизвестного происхождения, сообщили ряд СМИ со ссылкой на источники.

22:57  16 Июля 2018
686
Журналист The Guardian назвал самое яркое впечатление на ЧМ-2018

Журналист Ник Эймс в своей колонке для британского издания The Guardian поделился своими впечатлениями от Чемпионата мира по футболу-2018 в России, рассказав, что больше всего запомнилось, а также о том, что послужило для него единственным разочарованием.

22:40  16 Июля 2018
194
Сальвини предложил лидерам США и РФ провести следующий саммит в Италии

Вице-премьер Италии, министр внутренних дел Маттео Сальвини вновь обратился с предложением к президентам РФ и США Владимиру Путину и Дональду Трампу для проведения следующего американо-российского саммита в Италии.

22:08  16 Июля 2018
178
Великобритания выделит миллиарды фунтов на создание нового истребителя

Великобритания инвестирует 2 миллиарда фунтов стерлингов (2,7 миллиарда долларов) в разработку нового истребителя Tempest. Об этом сообщила премьер-министр страны Тереза Мэй.

22:01  16 Июля 2018
64
Макфол констатировал "фантастическую победу" Путина на саммите в Хельсинки

Экс-посол США в России Майкл Макфол прокомментировал итоги встречи президента РФ Владимира Путина с президентом США Дональдом Трампом на саммите, состоявшемся в понедельник в Хельсинки.

21:58  16 Июля 2018
499
Netflix купил права на показ российского фильма ужасов

В каталог фильмов стримингового сервиса Netflix попал российских фильм ужасов «Невеста». Ленту будут демонстрировать в странах Латинской Америки.

21:48  16 Июля 2018
117
Apple выпустит новые эмодзи

Американская компания-производитель гаджетов Apple сообщила, что владельцам устройств iPhone, iPad, Apple Watch и другой продукции станут доступны более 70 новых эмодзи вместе с выпуском обновления для программного обеспечения, готовящегося в 2018 году.

21:43  16 Июля 2018
84
Эксклюзивным продавцом смартфонов Nokia в России стал «Билайн»

Российская компания «ВымпелКом», известная как «Билайн», заключила партнерское соглашение с HDM Global, являющейся владельцем прав на бренд Nokia, о продажах новых смартфонов марки в России.

21:33  16 Июля 2018
1 262
Мэй: мы должны говорить с Россией с позиции силы

С Россией следует наладить конструктивные отношения, однако диалог с Кремлем Западу нужно выстраивать с позиции единства и силы, заявила премьер-министр Великобритании Тереза Мэй.

21:14  16 Июля 2018
495
Трамп покинул Хельсинки

Президент США вылетел из Финляндии, где в понедельник Дональд Трамп провел переговоры с президентом РФ Владимиром Путиным. Поскольку в Хельсинки еще находятся другие высокопоставленные гости саммита, ограничения дорожного движения продолжают действовать, сообщила полиция.

21:10  16 Июля 2018
224
Кадыров прокомментировал историческую встречу Путина и Трампа в Хельсинки

Рамзан Кадыров заявил, что встреча Владимира Путина и Дональда Трампа – это «начало настоящего диалога».

20:48  16 Июля 2018
365
Экс-глава ЦРУ: Трамп у Путина «на крючке»

Выступление президента США Дональда Трампа на пресс-конференции с российским лидером Владимиром Путиным показало, что заявления у главы Белого дома «идиотские», а еще он у Путина «на крючке», считает бывший директор ЦРУ Джон Бреннан.

20:47  16 Июля 2018
231
Ниинистё рассказал, что обсудил с Трампом «Северный поток-2»

Президент Финляндии Саули Ниинистё рассказал об обсуждении с американским лидером Дональдом Трампом проекта «Северный поток-2».

20:47  16 Июля 2018
91
СМИ назвали количество зрителей, смотревших ЧМ-2018 на Украине

Матчи проходившего в России ЧМ-2018 по футболу посмотрели 19 млн украинских телезрителей. Об этом сообщил телеканал «Интер», транслировавший игры мундиаля.

20:37  16 Июля 2018
182
США подали встречные жалобы в ВТО из-за ответных пошлин

Соединенные Штаты ответили на введение ответных пошлин со стороны Евросоюза и еще четырех стран – Канады, КНР, Турции и Мексики. Американская сторона пожаловалась в ВТО на каждое из решений.

20:34  16 Июля 2018
141
В Госдуме оценили итоги переговоров Путина и Трампа в Хельсинки

Итоги переговоров президентов России и США Владимира Путина и Дональда Трампа прокомментировал член комитета Госдумы по международным делам Антон Морозов.

20:22  16 Июля 2018
538
Лавров охарактеризовал итоги переговоров Путина и Трампа

Сергей Лавров заявил, что переговоры Владимира Путина и Дональда Трампа прошли «лучше, чем супер».

20:18  16 Июля 2018
379
Путин назвал условие продления контракта по транзиту газа с Украиной

Президент России Владимир Путин объяснил, при каком условии контракт по транзиту газа с Украиной будет продлен.

20:10  16 Июля 2018
260
Строители: «Лахта-центр» был спроектирован в форме раскрытых ладоней

Многофункциональное здание (МФЗ), примыкающее к башне «Лахта-центра», было спроектировано в форме открытых ладоней – северного и южного крыльев. Об этой и других особенностях проекта рассказали строители комплекса.

20:00  16 Июля 2018
72