Ипотечный кризис по американскому сценарию в России невозможен
ФБА «Экономика сегодня»  / 

До ипотечного пузыря России очень далеко, отметил в комментарии ФБА «Экономика сегодня» экономист Михаил Беляев.

Центробанк РФ раскритиковал ипотечный рынок

Центробанк РФ сообщил, что потенциал повышения спроса на жилую недвижимость за счет удешевления ипотеки исчерпан. Последующее расширение спроса возможно только при росте доходов населения выше темпов удорожания недвижимости.

В начале «коронакризиса» программа льготной ипотеки поддержала рынок жилой недвижимости, но по мере восстановления экономической активности в России рост спроса на жилье вместе с сокращением предложения стал причиной резкого повышения цен.

В начале 2021 года эксперты сообщали, что положительный эффект от льготной ипотеки съеден стоимостью жилья: на первичном рынке квартиры подорожали в среднем на 17%. Такие данные были в феврале 2021 года, и с тех пор ситуация не улучшилась.

ЦБ считает проблемой увеличение стоимости недвижимости в ряде регионов РФ при падении доходов населения и росте объема выданных кредитов с первоначальным взносом менее 20%, что в современной экономической ситуации создает риск неплатежей.

Центробанк РФ выступает против льготной ипотеки
ФБА «Экономика сегодня»  / 

Регулятор обращает внимание на соотношение средней зарплаты и одного квадратного метра недвижимости. Если в начале 2020 года данный показатель равнялся 0,76 квадратного метра, то на 1 января он сократился до 0,67 квадратного метра.

Увеличение сроков выдачи ипотечных кредитов при снижении банковской ставки не исправит ситуацию. В ЦБ считают, что дальнейший рост спроса на жилье и повышение его доступности без угроз финансовой стабильности – появления так называемых пузырей – возможны только в случае повышения доходов населения, чего не прослеживается вследствие «коронакризиса».

Реальные доходы населения РФ в 2020 году снизились на 3,5% и теперь отстают от уровня 2013 года более чем на 10%. Но до конца не ясно, как ситуация на рынке жилья влияет на макроэкономику РФ, однако очевидно, что у нас нет риска такого ипотечного пузыря, как в США. 

В 2007 году обвал ипотечного рынка США привел к мировому финансовому кризису, который американцы прозвали Великой рецессией. У нас несопоставимые масштабы финансового сектора и отсутствует спекулятивный рынок долговых обязательств.

Мировой финансовый кризис нулевых годов спровоцирован обвалом ипотечного рынка США
ПолитРоссия  / 

России не угрожает ипотечный обвал

«Льготная ипотека повысила спрос в РФ на жилье, дополнительно в процесс вмешались послабления по материнскому капиталу. Все это стало стимулом для опережающего роста покупок на рынке недвижимости в 2020 году», – констатирует Беляев.

Не надо забывать и про льготы государства при рождении детей, когда списываются проценты и делаются другие уступки.

«Данные обстоятельства оказали давление на рынок с точки зрения спроса и дали определенные аргументы в пользу роста цен. Только российские застройщики занимают доминирующее положение на рынке и пытаются поднять стоимость жилья на больший уровень, чем того требует баланс между спросом и предложением», – резюмирует Беляев.

Цены на недвижимость выросли до пиков и будут там ожидать рост доходов населения – такое в России случалось уже много раз.

«В сложившейся ситуации вряд ли можно говорить о риске пузыря, который представляет собой перекупленность рынка и отсутствие средств на обслуживание кредитов у тех, кто воспользовался ипотечной услугой», – заключает Беляев.

Как считает эксперт, ЦБ надо требовать от банков, чтобы они внимательней относились к выдаче кредитов. Фактически данные регулятора демонстрируют, что кредитные организации расширили адресатов таких финансовых услуг.

Экономист Михаил Беляев
ФБА «Экономика сегодня»  / 

«Нужно проводить анализ кредитных заявок и требовать более тщательного предоставления необходимых документов. Этим часто грешат заемщики, стремящиеся получить кредит с расчетом на то, что все проблемы сами рассосутся», – констатирует Беляев.

Нельзя забывать про социальный фактор

Эти обстоятельства очевидны, и их ЦБ нужно решать контролем финансовых организаций. Но одновременно нельзя забывать, что ипотека является социально-значимым институтом, выполняющим сразу несколько важнейших функций. Именно это было основанием решения президента РФ Владимира Путина ввести в стране льготную ипотеку.

«Нельзя смотреть на проблему только с точки зрения банковского сектора и банковского благополучия – это узкий подход. Льготная ипотека является более важным компонентом, чем гипотетические умствования про пузырь, который якобы при выполнении нескольких условий может грозить ипотечным коллапсом – нас несопоставимые с США масштабы», – резюмирует Беляев.

Важны даже не цифры российского и американского ипотечных рынков, а их влияние на экономику – в США оно значительно выше.

В вопросе льготной ипотеки нельзя забывать про социальный компонент
pixabay.com  / 

«Такой вопрос, как льготная ипотека, не стоит решать узковедомственно, с помощью предположительного подхода. Все-таки в истории с жильем доминирует важнейший для России социальный компонент», – заключает Беляев.

Также здесь прослеживается разность позиций в Правительстве РФ: финансовый блок в лице Минфина и Центробанка РФ выступает против продления льготной ипотеки, а вице-премьер Марат Хуснуллин высказывается о необходимости данной программы.